1.債權危機四種類型
(該部分整理自今年第1期專欄文章《工程債權危機來了怎么辦》 .)
您聞到了工程債權危機到來的氣息嗎?您的工程墊資了嗎、被拖欠了嗎、停工了嗎，被拖而不審了嗎?前路坎坷，請系好安全帶。
1.1 您的工程墊資系好了安全帶嗎?
發包人沒錢，要墊資才讓干，承包人接是還不接?如果不接，失去了市場。如果接，如何預防和控制墊資風險呢?我在2014年5月本專欄上寫過一篇文章，叫《用股權擔保預控墊資風險》。可以用其中案例：
2009年10月18日，開發商正法公司即發包人就其開發的某市商住樓工程，向承包人同南三建提出了如下施工合同條款：合同價3500萬元，工期540天;承包人向開發商繳納履約保證金1200萬元;“工程主體結構完成二十層砼澆灌之7日內發包人向承包人支付已完工程40%-60%工程款;之后每月25日承包人向發包人報月完成工程量，發包人在次月10日前向承包人支付月完成工程量60%工程款;之后每月25日承包人向發包人報月完成工程量，發包人在次月10日前向承包人支付月完成工程量80%工程款”。
上述墊資工程案例中，如果承包人為了接到工程、狼吞虎咽無條件接受上述條款，根本沒有系了安全帶，就徹底壞菜了。這表現在如下幾個方面：
(1)60%-40%的墊資款何時能夠收回來?難道要等待竣工結算嗎?
(2)占合同總價約1/3的履約保證金，實質就是借款啊，難道白借給發包人用?何時收回來?如果收不回來怎么辦?
(3)進度款之外40%-20%剩余工程何時支付，難道要等到等待竣工結算嗎?要知道，開發商可沒什么實力，1200萬履約保證金，說不定去交了土地款。這個工程絕大部分投入都是承包人自己投入的，這開發商典型空麻袋背米，項目自有資金極少。
上述墊資案例中，承包人如無條件接受了，就只能說包人根本沒有工程債權預防的思路、戰略、戰術和行動。以為還可以像過去十年黃金時代一樣，只要是項目就能掙錢，所以不用擔心。殊不知，在目前的白銀時代，必然有一批開發商會倒掉，空麻袋背米開發商即可能在首批名單之中。如果都破產了，官司就不用打了，承包人只能參加參加債權人會議，拿回一份無財產可以分配的決議而已。
1.2 您的工程被拖欠系好了安全帶嗎?
發包人斷斷續續付工程款，有前一筆就沒有后一筆，甚至根本就沒錢了，承包人是強行忍著繼續干呢，還是才采取點什么措施呢?如果要采取，可以采取什么樣的措施?這種項目就太普遍了，比如，我正在提供債權危機救濟服務的東北某項目。我在2014年9月本專欄上寫過一篇文章，叫《嘆中誠廣場傳奇，理債權管理思路》。可以用其中引用的大名鼎鼎的曾被稱為“中國頭號爛尾樓”的廣州中誠廣場案例：
中誠廣場始建于1992年，高51層，建筑面積共23.2萬平方米。
1996年，在建中誠廣場被海南省高院查封。1997金融風暴出現時，樓花開始賣不動了。到1998年10月才建到30層。2001年，中誠廣場外墻完成80%的玻璃幕墻。此時，承包人才停工。
2001年6月，最高人民法院委托廣州市中院處理中誠廣場系列執行案。2002年10月，最高人民法院最終決定按法律程序變賣中誠廣場，并由廣州市中院集中執行變賣。
2002年7月，中誠廣場進入債權登記階段。登記債權人達200多人，涉案標的額包括金錢類債權(本金)17.65億元和應交付房產6.2萬平方米。
2012年1月17日，105位第一順債權人分得返還購房款本金2.38億元。待分配債權中，第二順位債權金額合計1.2億，其中土建單位4978萬元，裝修單位1600萬元，幕墻單位944萬元。
在工程款開始拖欠約20年之后，承包人可以最終收回工程款本金，但是工程款利息根本無法收回了。因為第二、三、四順位債權金額達4.3億元，而可執行金額8.5億減去第一順位債權5.55億元只剩下不足3億元。第四順位尚且不足支付，第六順位工程款利息更不能支付了。
上述拖欠案例中，中誠廣場承包商在開發商資金不足情形下，竟然忍饑挨餓施工了9年未停工，最終等了約20年只收回了工程款本金，但考慮資金成本，實際收回率不足三成，這還是在黃金時代房價上漲情況下做到的，如果換到現場白銀時代，恐怕一分錢的本金都收不回來。
上述拖欠案例中，承包人為什么沒有系好了安全帶，原因只能歸結為：承包人根本沒有工程債權控制的思路、戰略、戰術和行動。
1.3 您的工程停工系好了安全帶嗎?
發包人沒錢了，工程停工了，承包人該怎么辦;發包人又引進新的承包人，怎么辦?我近期就接了不少停工工程的咨詢，比如：
某綜合體工程,建筑面積為12萬平米，由于原地下室施工人不干了，2012年5月，承包人簽訂續建合同并進場施工。2013年4月，發包人通知緩建酒店工程。2013年8月，由于發包人嚴重拖欠工程款，承包人被迫停工。此時，其他各單體主體結構完成并通過驗收。在停工前，承包人多次找發包人,要求解決拖欠的工程款問題。發包人也作出了還款承諾并發函,簽發工程撥款資金計劃，但一直沒有兌現。2014年5月,發包人強行引進新施工隊伍，砸開承包人項目部大門，強行控制承包人施工現場的外用電梯以及施工大門,限制承包人項目部車輛進出，并開始施工。
上述停工工程案例中，承包人顯然沒有系好了安全帶。表現在如下幾個方面：
(1)承接工程時，對于已有拖欠先例的發包人，對拖欠墊資款及工程款沒有采取預防措施。原地下部分承包人為什么不干了，是否就是拖欠工程款引起的，發包人是否就是一個沒有資金實力的開發商。
(2)在拖欠工程款時，沒有采取有效和必要的控制措施。承包人怎么會因為沒錢了被動停工，有何沒有主動采取措施?這種拖欠情形，是否由來已已久了?
(3)在工程停工后，為何沒有采取任何措施，直到被新的施工隊伍強行接管呢?被接管前，有沒有想清楚，準備繼續做，還是不準備繼續做?準備繼續做，怎么工程能被別人強走呢?不準備繼續做，現場機械設備怎么還留在現場?
(4)在停工工程被接管后，為什么也沒有采取任何有效措施?發一個異議函有什么用?有沒有考慮過，被拖欠的工程款怎樣才能有效收回來，憑什么?拖了個一年半載后請個律師就管用嗎?
上述停工案例中，承包人為什么沒有系好了安全帶，原因只能歸結為：承包人也根本沒有工程債權控制的思路、戰略、戰術和行動。以為還可以像過去十年黃金時代一樣，和氣生財，等等看，等發包人有錢了，自然會還錢。殊不知，在目前的白銀時代，這樣的發包人隨時會破產，即使賺了錢，十之八九也會通過低價預售、資金轉移等方式把錢拿走，等承包人官司打完了，不過一地雞毛，項目公司也成了空殼，拿著永遠無法執行的一張紙而已。
1.4 您的工程結算系好了安全帶嗎?
工程竣工交付了，竣工結算開始了，可發包人總是拖而不審，審而不決，承包人該怎么辦?這種案例實在是太多，比如我首席代理的被媒體稱為“中國工程索賠第一案”爭議金額達5.88億元的河北唐曹高速路基工程系列合同糾紛案：
唐曹高速公路是北方大港曹妃甸的先導性工程。2006年11月，唐曹高速公路路基工程施工公開招標。某三家施工企業分別中標了3、6、9合同段，并于2007年1月27日與發包人簽訂了施工合同。合同價總計7.3億元。施工中，發包人支付了已計量工程款的95%。2008年11月27日，唐曹高速公路正式通車。此后兩年內，該三家施工企業及時提交竣工結算報告及完整資料，反復和發包人溝通，發包人請的造價事務所就是不確定，甚至主要部分還不同意。2011年年初起訴前，發包人已支付三家施工企業約7.1億元工程款。
既然合同約定總價已基本付清，為什么該三家施工企業竣工結算時還要5.88億呢?實際上，他們本來要9億元，這5.88億是被砍掉其中不成立部分后剩余的部分。該5.88億有三類情況組成：一是工程數量急劇增加引起的單價調整，金額約2.1億元;二是漏項、錯項、包干范圍外及工程變更引起的價格調整，金額約2.3億元，三是材料價格上漲的價差，金額約0.5億元。
上述結算案例中，承包人結算被拖了兩年才提起訴訟，安全帶系得不太好，原因是承包人工程債權處理的思路、戰略、戰術和行動不夠及時。該結算案例還好是“亡羊補牢、為時未晚”。如果再推遲三年到現在的白銀時代，估計就為時已晚了，因為現在的發包人，無論是開發商，還是地方融資平臺，往往都沒錢，甚至也沒有容易處置的資產。
對照上述四種工程債權危機的類型，您的工程系好了安全帶嗎?您知道怎么系了安全帶嗎?
2.融資施工救活項目
(該部分整理自今年第5期專欄文章《123施工融資模式化解五億債權危機》 .)
開發商資金鏈斷了、工程債權危機來了。承包商怎么辦?繼續干還是不干了?如果繼續干，是墊資干還是不墊資干? 如果不墊資干，又該怎么辦?我最新研發并實踐的123施工融資模式完美解決了這一問題。下面，結合東北某綜合項目債權危機救濟實戰案例，為您分享123施工融資模式。
2.1 開發商資金鏈斷了，墊資還是融資?
去年12月15日9：00的T市，千里冰凍、萬里雪飄。我來到了一家央企下屬的C承包商管理層會議，為他們評估繼續墊資的風險，他們第二天就準備簽一份協助B開發商融資的保理協議。經介紹,我了解到如下情況：
B開發商在東北W市開發一20萬平米的綜合項目，業態包括住宅、辦公樓和商鋪，主要由5幢百米高層組成。該項目土建部分由C承包。施工合同約定：合同暫定價5億元，地上五層頂板完成后開始支付已完成工程量75%的進度款。到11月底，地上五層頂板完成，C承包商已完成工程量1.68億元，B開發商應支付1.26億。然而，B開發商卻分文未付。因為它的母公司——位一家于西北的大型民營企業集團A集團資金鏈斷了，連發行的債券也開始違約了。由于 A集團主業煤礦開始長期蕭條，加之銀行信貸收緊，B開發商徹底失去了融資能力。
繼續干還是不再干?C承包商經過反復討論，認為：不再干，已墊資的1.68億元不知猴年馬月能收回來;繼續干，等B開發商把房子賣了，也許就可以把全部工程款收回來了。而且，C公司有融資額度，可以通過保理可以為開發商融資1個億來繼續干工程，保理的年利率約8%，開發商也同意承擔。加上項目位置不錯，賣掉足夠付工程款。所以決定通過保理繼續干。
我翻著手頭的會議資料，聽到這里,打斷介紹，說出了我的判斷：要干也絕對不能再墊資干。同時，我還給出了三條理由：
第一，保理實質就是繼續墊資，墊了1.68億元，你們還準備繼續墊嗎?所謂保理，就是承包商將應收賬款——開發商應付的工程款轉讓給金融機構，金融機構將等額轉讓款支付給承包商，開發商欠承包商的欠就變成了開發商欠金融機構的錢。這看上去對承包商太棒了。但天底下哪有免費的午餐，金融機構不肯給開發商放款，換個叫保理的交易方式就可以了嗎?顯然不是，這都是表象。這只能是有追索權的保理，也就是開發商不還錢時，錢還得由承包商來還。用的還是承包商的信用，相當于由承包商繼續墊資，開發商不過是付了8%墊資利息。
第二，你們墊得越多，風險越大。B開發商自有資本不過5000萬元，1.5億土地款中其余部分來自信托及借款，土地早已抵押，你們墊了1.68 億，其自有資產負債率已達518%。你們繼續墊錢，他的自有資產負債率會越高，你們的風險越大。沒有足夠保障之前，你們不能繼續墊錢了。
第三，你們是項目最大投資人，卻沒有獲得任何回報。現在該項目是一半以上資金都來自你們，你們如果繼續墊，你們更是項目最大投資人。可是B開發商賺錢了和你們沒關系，虧錢了全是你們的。比如我曾代理過一起案件，一家原本瀕臨破產的開發商，承包商為其全額墊資到銷售完，當地房價很快從每平方 4000漲到10000元，一下子賺了十億元，可就不肯付1億元墊資款，可憐承包商只好打官司，又拖了三年。你們不能做這樣的冤大頭。
有C承包商領導當場提出：你說不能墊，那我們怎么辦?你得告訴我們解決方案。
我說：不做墊資的承包商，做融資的投資商。墊資是為了承接項目不得已的做法，沒有任何保障而得硬著頭皮做，因為你們那時的地位是孫子。融資是保障資金安全的前提下獲得資金回報的方法，是開發商當孫子求著投資商做的。現在你們的地位就應該是投資商。B開發商融資渠道已斷，你們不救他，他的本金就得虧完，而你們還有工程價款優先受償權，墊資款雖然會拖延，大部分應該還可以拿回來。
經過進一步解釋，C承包商領導層當場集體拍板：暫停保理協議簽署，請我擔任該項目債權危機救濟顧問，全程策劃和操作我提出的施工融資方案，帶他們走出困境。
2.2 123施工融資模式的策劃
借助施工+融資方面長期積累，我策劃并正式提出了123施工融資模式，具體做法如下：
“1”就是一個核心，也就以C承包商作為投資商負責融資并獲得回報為核心。承包商不是金融機構，怎么可以借款給開發商呢，那不會違法嗎?當然不會。我將其轉化為完全合法的方式——延期付款。C承包商附條件同意B開發商延期支付已經拖延的1.26億以及將要拖延支付的工程款。
“2”就是兩個目標，也就是C承包商作為投資商施工融資應該實現的兩個目標：第一目標是要確保融資回收安全。怎么確保融資回收安全呢，就是下面的“3”。第二目標是要獲得足夠的融資回報。首先，我為C承包商設定的基礎回報是每天萬分之六。也就是說C承包商可以獲得的年21.6%的融資回報，扣除從金融機構獲得的8%的融資成本，C承包商可以凈賺13.6%。其次，我為C承包商增加施工合同的利潤，主要體現在擴大承包范圍，將土建之外的裝飾等納入其中，并要求修改合同計價及調價條款。最后，我還為C承包商爭取了成本價購買該項目建成物業的權利。
“3”就是三個階段，也就是確保融資回收安全的預售前、預售中及預售后的三個階段。具體如下：
(1)預售前階段確保融資回收安全。具體通過質押B開發商股權、或受讓該股權加回購解決。如果B開發商到期不能支付融資款，C承包商選擇受讓股權來實現，也可以選擇行使工程價款優先受償權拍賣工程來實現。而且，預計預售前階段時間也就6個月左右，C承包商額外增加的風險不大。
(2)預售中階段確保融資回收安全。辦法是監控預收款、B開發商賬戶及印章。具體通過一系列協議和措施來落實。比如，B開發商收款沒問題，但對外付款要經過C承包商審批。B開發商可對外簽訂合同，但前提是經過C承包商審批。此外，為防止意外，還可以通過將部分樓棟的土地及在建工程抵押給C承包商。預售款當然優先用來還融資款及工程款。
(3)預售后階段確保融資回收安全。如果預售款回收速度不足以還融資款及工程款，則B開發商以約定的成本價將房屋出售給C承包商或者C承包商指定的單位，雙方通過互開發票來對沖債務。
16日下午，1+2+3施工融資方案擺在C承包商管理層會議上，大家逐條審查，幾乎未作任何修改就一致通過了。通過后，有人就是提出來，方案是好，問題是B開發商會接受嗎?我說，我來主談，相信B開發商會接受。
2.3 123施工融資模式的落地
1+2+3施工融資方案落實到合同上，就成了以框架協議為中心，由八份合同組成的合同體系，數百頁的篇幅。這么落地了。我提出，先談好框架協議，然后依據框架協議下逐一談判解決。
18日，我帶著C承包商談判組，到北京，A集團區域中心，與B開發商開始第一論談判，談判預計時間2天。談判桌上，我們當場提供了框架協議，B 開發商看了半小時，面色有些難看。半小時后，B開發商總經理說，這太苛刻了，比如要日萬分之六太高了，你們融資成本才8%。我說：這比信托和私募苛刻嗎，以這樣的條件，你能融到資金嗎?如果融不到，說明我們的條件是合理和公平的。我們才是該項目最大投資方，只由我們才是真心誠信希望項目順利做好的。我們出了這么大的力，承擔了這么大的風險，提這點要求過分嗎?很快，B開發商總經理即授權代表就沒有任何保留的在框架協議上簽字了。此時，談判剛好一個小時。
此后，進入了八份合同談判階段。因為框架協議談判很順利。C承包商談判組開始未要求我參加。到了1月30日，竟然沒有實質進展。談判組只好要求我參加。
其間，該項目的信托融資方多次主動聯系C承包商，要協商后續事宜。我的意見很簡單，暫緩協商。等我們的合同簽訂后再說。我相信：信托融資方會明白，該項目生殺大權在我們手中，先保證我們的利益是保證他們利益的前提。事實正如我的判斷，只要我們還在努力，信托融資方沒有采取司法行動。
2月1日，A集團總部所在地西北S市，我和C承包商談判組開始了最后一次談判。馬上就要春節了，再談不成春節后就無法正常施工了。開始談判后，我很快發現B開發商里有兩個人提出了許多不合理要求，談判沒有進展。我問這兩個人干什么的，才知道這是一家私募基金的人，他們想分一杯羹。我宣布談判暫停，告訴B開發商負責人，受苦受累的我們問題都沒解決，找私募基金來干什么，請私募基金人員退出談判，否則我們終止談判。在我強烈要求下，私募基金人員退出。此后，談判如行云流水般進行起來。到2月3日，八份合同全部談成并簽字了。
在八份合同簽訂的同時，雙方順利辦理股權質押等手續，項目的主導權牢牢地控制在了C承包商手中。
春節后，項目正常進行。B開發商主動提出，將全部股權轉讓給C承包商。信托融資機構也向C承包商拋出橄欖枝，要么股權轉讓給信托融資機構，信托融資機構來足額付款，要么雙方全力合作，確保項目順利進行。
2.4 123施工融資模式的效果與應用
可見，采用123施工融資模式后與不采用相比，承包商地位與形勢發生了根本性的好轉，既保證了工程款及融資的安全，又額外獲得了良好的回報。
要成功使用123施工融資模式，承包商應注意至少應該具備如下條件：
(1)開發商資金鏈斷裂、失去融資能力、大量拖欠工程款;
(2)開發項目較好，商品房降價容易賣得掉且降價不會虧本;
(3)承包商可以控制談判方向;
(4)承包商自身具備融資能力。
其中(1)(2)是客觀條件，是123施工融資模式的基礎。(3)和(4)是主觀條件，可以聘請外部顧問補強承包商的不足。比如上述案例中，如 C公司不具備保理等融資能力，作為其救濟顧問，我完全可以嫁接基金等金融資源，協助C公司融資。這就是工程債權融資，我將專文討論。
除了施工之外，融資能力是承包商核心能力。在承接諸如PPP項目之時，承包商需要融資能力。在施工過程中，開發商資金鏈斷裂時，承包商同樣也需要融資能力。123施工融資模式中承包商地位更強、融資時間短得多，相對于PPP模式來說，是承包商容易介入、效果更佳的選擇。
因此，只要具備四個條件，123施工融資模式正是助力承包商走出工程債權危機、實現良好效益的不二選擇。當然，畢竟123施工融資模式是一套全新的模式，盡管經過多起實踐案例的驗證，仍需要在實踐中不斷完善。
3. 解約結算索賠策劃
(該部分整理自今年第1期專欄文章《工程債權危機救濟方案策劃》 .)
開發商資金鏈紛紛斷裂、工程債權危機來了。作為承包人，您應該怎么辦?該如何救濟呢，救濟方案該如何策劃呢?如果您是總承包商項目負責人，全權負責該項目債權救濟方案，您會怎樣做呢?我來協助您策劃工程債權危機救濟方案吧。
3.1 工程債權環境調查: 危機情況如何?
工程債權救濟方案的前提是環境調查。該工程債權危機中，發包人資金鏈斷了，何時有錢?工程前景如何?您作為承包人，有何權利?救濟目標是什么?這些都要環境調查。
在上一輪金融危機中，我們律師團隊曾代理過一起開發商資金斷裂情況下的仲裁案件，仲裁金額達2800萬美金。該仲裁案件啟動前，工程債權危機處理就是其中的關鍵問題。相關情況是這樣的：
A公司系由東南亞國某大型集團在上海設立的外商獨資企業(下稱開發商)，投資3億美元，在上海東方明珠附近開發某數30萬平米商業項目。開發商將項目基礎及主體工程發包給法國B總承包公司(下稱總承包商)，簽訂了項目施工總承包合同(下稱總包合同)。總承包商總承包工程后，將整個土建工程分包給中國某大型國有企業(下稱主分包商)，機電、裝修、幕墻等分包給了其它一些分包商。總包合同約定：合同價款為1.5億美元;合同價款按月支付，在完成當月工程量后，總承包商向開發商提交月報表，開發商在1個月內予以確認，并于28天內予以支付;若雙方發生爭議仲裁;如開發商不能按約支付，總承包商可就此發出通知，開發商應在7天內予以支付;如開發商仍不能支付，總承包商可以解除總包合同，撤離現場;在該種情況下，(第26(2)(b) 款)“在考慮本合同中已付給承包方的款項之后，發包方(指開發商)將付給總承包方：……(vi)因終結工程而使總承包方遭致的任何直接損失和/或損壞 (direct loss and /or damage)”。當年5月初，開發商已支付不出金額為230萬美元進度款(除了5% 保修金外的已完工程價款)。5月22日，總承包商致函開發商，指出應于5月7日支付的3月進度款沒有支付。6月2日，總承包商通知開發商，如在接到通知后 7天內仍不支付進度款，其將通知解除合同。
上述情況一目了然。首先，我們應該研究債權危機救濟的基石——總包合同，研究總承包商其他可能的權利、義務及風險。也許我們就注意到如下另一個重要條款(您也別小看該條款，7月開發商請我們代理前，開發商就沒有發現條款)：
(第37條)“即使總承包方未在完成其職責過程中違約，發包方可以無需理由交給總承包方一份為期10天的書面通知以終結其承包關系……在考慮本合同中以前支付過的金額之后，發包方付給總承包方以下金額：……總承包方未完工程的1%作為補償”。
同時，我們應該了解拖欠工程款詳細原因，為什么開發商沒錢付了，您可以通過溝通等了解到:
為開發本項目，開發商的母公司與由包括東南亞七家銀行在內的八家銀行組成的銀團簽訂了貸款協議，提供注冊資金之外的其余投資。由于席卷東南亞的金融風暴，到當年初，八家銀行七家陷入困境并被政府接管，銀團無力再向本項目注入資金。開發商也無力從他處為本項目調撥資金。
接著，我們還應該了解其他相關情況，比如工程現狀、前景如何、各參與方反應等，關鍵要抓住主要矛盾、核心事實。
此時，工程差不多完成了地下部分，已完成0.5億美元，剩余工程1億美元。
總承包商是上市公司，前三年年平均營業利潤率12%。不過，總承包商在合同報價文件中，列明的利潤率是2.0%，總部管理費是1.5%。這算入鄉隨俗了。
最后，我們應合理設定工程債權危機救濟的目標。您是要減少損失、收回本金呢，是要獲得損失補償呢，還是爭取干完剩余工程、獲得最大利益?這將影響方案的選擇。
當我們，完成初步調查后，環境調查還未結束。在策劃方案的同時，視情況復雜程度，我們有時還需聘請律師事務所、會計師事務所進行盡職調查。
3.2 危機救濟方案規劃：有哪些可能方案?
在完成環境調查后，我們可以進行救濟方案規劃了。拍腦袋和拍胸脯可不是工程債權危機救濟的明智之道。拍腦袋意味著瞎指揮，為什么就要采用這個方案呢，有沒有其他更合適的方案呢?您想明白了嗎?拍胸脯往往就是匹夫之勇，過去黃金十五年，這方案可是百試不爽，可您是否注意到，情況已經不一樣了，現在是白銀時代啊，開發商們紛紛破產、地方政府及國企債臺高筑。所以方案策劃千萬不要省略。方案策劃關鍵就是找到有哪些可能使用的方案。
結合上述案例，我們有多少種方案可供選擇呢?從最熟悉到最陌生的方案，我們來一一分析：
方案1：催開發商付款但繼續施工。
這可是過去常用的方法，開發商是大爺，承包人可是孫子。不繼續施工，就破壞了雙方關系，以后別想再從開發商這兒接項目了。還是墊資干吧。
方案2：催開發商付款但暫停施工。
不知開發商何時有錢，也沒錢墊，先停停下來看看再說，可以減少損失，反正還可以邊要工程款并索賠停工損失，說不定開發商那天又復工了。
方案3：主動通知解除合同。
看來開發商一時半會兒都沒錢了，長痛不如短痛，這活兒咱不敢了，可以不再損失，還可以索賠解約損失。
方案4：被開發商通知解除合同。
這該天殺的開發商，竟然還可以惡人新告狀，竟然可主動不要我干了，也罷，反正繼續干也不知要等到猴年馬月，反正還可以補100萬美金。
方案5：和開發商協商工程融資。
開發商沒錢了，也許我們集團還有點錢，還有點融資渠道，要不幫開發商融點資金，幫助其度過難關。
還有沒有其他方案嗎，當然有。比如方案5，又可以細分為多種方案，如股權轉讓加回購、增資擴股、工程保理、包銷包租等。但除了方案5之外，方案1、方案2、方案3、方案4幾乎可以概括目前常用的各種方案了。
3.3 危機救濟方案評估：哪個方案最合適?
找到危機救濟可能出現了多種方案，有些眼花繚亂了。我們可不能干撿了芝麻、丟了西瓜的事。我們要仔細評估，選擇最合適的方案。
方案1：墊資繼續施工可能但明顯賣國。
沒任何好處、沒任何保障，墊資繼續施工是否很傻、太“賣國”啊。“賣國”也不是這樣賣的呀。當年孱弱如袁世凱，不也在簽訂二十一條前，竭力將領土、政治、軍事及財政等都置于日本的控制之下的第五號刪除了。
方案2：暫停施工可行但有點風險。
不知開發商何時有錢，也沒錢墊，先停停下來看看再說，可以減少損失，反正還可以邊要工程款并索賠停工損失，說不定開發商那天又復工了。要是方案4出現了，方案2可就無有武之地了。
方案3：主動解約可行且有利可圖。
按照合同約定，再發份解約通知就可以解約，分分秒秒就可以進行。關鍵是解約后可以要求開發商賠償多少錢，下面統一進行分析吧。要是方案4出現了，方案3可就無有武之地了。
方案4：被解約可能但利益微薄。
一旦開發商發現了可主動解約條款，開發商是否會立即動用了。可能是比較大的，此后談判中，開發商可是同意賠500美金損失的。主動解約只賠100萬美元，開發商還不樂開花呢。但是這種情況下，1億美金的剩余工程，才補100萬美金。
方案5：協商融資有點復雜，以后再分析。
經以上初步評估，方案1及方案5暫不考慮。主要焦點就集中在了相互取代的方案2、方案3、方案4了。如選擇方案2，關鍵要避免方案4出現的風險。選擇方案4，就失去了主動性。到底選擇方案2還是方案3呢，關鍵在于評估主動解約后可以要求開發商賠償多少錢。
我們主動解約后可以要求開發商賠償多少錢呢?關鍵是理解解約損失包括哪些。這是債權評估了內容，專業性就有點強了。您得請資深商務經理出馬。我來客串一下吧。解約損失主要包括四塊：一是退場費用;二是已發生未攤銷到已完工程造價的費用;三是分包合同解除賠償;四是預期可得利益損失。前三部分按實報實銷原則處理，顯然不是主要部分，這里就不分析了。最大部分預期可得利益損失。可得利益損失就是剩余工程所對應的利潤。剩余工程利潤如何計算?取哪個利潤率呢，百分之12%還是2%?根據預見性規則，只能取開發商簽約時可以預見到的2%，也就是200萬美金。可見，主動解約損失大于200萬美金，方案3 比方案4要合算許多。
到底選擇方案2還是方案3呢?其實是沒有標準答案的。選擇方案2，如能保證避免方案4，可以爭取干完剩余工程后的最大利益。選擇方案3，當然要搶在方案4前面，可以將預期可得利益等落袋為安。究竟如何選擇，取決于債權救濟的目標、偏好、復工預期等，在方案2和方案3之間，沒有優和劣之分。
3.4 危機救濟方案執行：選擇的方案靠譜否?
一旦選擇了合適的危機救濟方案，下面就是方案執行了。
方案3：總承包商的選擇，效果還行。
當年6月12日，總承包商正式通知開發商，根據總包合同的約定解除合同，也就是選擇了方案3。7月8日，總承包商提出1159萬美元的索賠。 11月25日，總承包商提起仲裁，索賠最終金額為2697美元。經我們律師團隊的代理，仲裁委最終裁決：開發商賠償總承包商解約損失564萬美元。
方案4：開發商想選擇但晚了沒選成。
開發商在6月份與總承包商談判過程中，口頭同意補償解約損失500萬美元，但是總承包商不同意。在7月中旬，開發商選擇我們律師團隊代理。我發現原來開發商有方案4可選。可惜為時已晚。誰讓開發商沒有找請律師、早做債權環境調查呢。
方案2：主分包商的選擇，大賺利潤。
在總承包商向開發商解約損失索賠中，有相當一部分是主分包商向總承包商提出的主分包合同終止索賠。于是，我們律師團隊建議開發商“釜底抽薪”，也就是讓主承包商放棄對總承包商的索賠。最終，主分包商放棄了分包合同終止索賠，開發商也承諾復工后讓主分包商按照總承包商的總包合同條件續建工程。兩年后，仲裁結束了，開發商有錢了、工程由主分包商續建。據悉，主分包商剩余工程賺了不下3000萬美元。
工程債權救濟方案執行重在落實和監督。完美的方案，也有賴于腳踏實地的落實，畢竟理論的預測和實際是有差距，差距的大小就決絕落實的力度。完美的方案，也有賴于隨時隨地的監督，畢竟環境在變化之中，調查也在不斷深入，一旦制定方案的依據變化，方案就要隨之調整。
4.拖欠官司應對策略
(該部分整理自去年第9期專欄文章《嘆中城廣場傳奇，理債權管理思路》 .)
曾被稱為“中國頭號爛尾樓”的廣州中誠廣場就是債權危機處理活著的傳奇。如何借鑒中誠廣場經驗和教訓，理清工程債權危機救濟的思路呢?
4.1 10多年前廣州中誠廣場工程債權至今未處理完。
廣州中誠廣場債權執行堪稱活著的傳奇。
在《廣州審判網》上，中誠廣場系列案件的公告還在更新。最新更新是解封中土工程(香港)有限公司更換的B座房屋。這個2001年啟動的債權執行案件，目前還處在分配房產及分配第一順位執行款項之中。
曾被稱為“中國頭號爛尾樓”的中誠廣場始建于1992年，高51層，分A、B兩塔，建筑面積共23.2萬平方米。1992年，中誠廣場動工，開工一年之后，便開始賣起了樓花。1993年，尚處于地基狀態的中誠廣場，樓花一度被熱捧到每平方米3萬多元。
1996年，在建中誠廣場被海南省高院查封。1997金融風暴出現時，樓花開始賣不動了。到1998年10月才建到30層。2001年，中誠廣場外墻完成80%的玻璃幕墻后，施工單位在被拖欠數千萬元工程款后宣布停工。
2001年6月，最高人民法院委托廣州市中院處理中誠廣場系列執行案。2002年10月，最高人民法院最終決定按法律程序變賣中誠廣場，并由廣州市中院集中執行變賣。廣州駿鵬公司與北京金貿公司的聯合體以9.24億元買下中誠廣場。2004年中誠廣場由于資金鏈再度斷裂，二度停工爛尾。2005 年，北京金貿公司當時以9.24億元的價格獨家購得中誠廣場，后轉手將A座(現改名“中石化大廈)賣給中石化集團總公司，售價高達13億多元。該工程又恢復施工。
2002年7月，中誠廣場進入債權登記階段。登記債權人達200多人，涉案標的額包括金錢類債權(本金)17.65億元和應交付房產6.2萬平方米。扣除相應稅費后剩余可供執行分配的款項約為8.5億元。另中誠廣場B座部分樓層將用于安置返還購房債權人，房產面積為5.6萬平方米。
2008年3月14日，廣州中院召開全體債權人會議，公布分配方案。第一階段為分配房屋，第二階段為分配債權。2010年3月19日，廣州中院開始執行第一階段的分配工作，共有55位業主在18年的漫長等待下，分得中誠廣場的相應房產。第一順位債權金額總計5.55億，包括解除合同返還購房款、返還變賣款、城建總涉訴樓層面積差預留款以及開發商代為補交地價款等7項。2012年1月17日，105位第一順債權人分得返還購房款本金2.38億元。
待分配債權中，承包人工程債權中的本金為第二順位的債權。第二順位債權金額合計1.2億，其中土建單位4978萬元，裝修單位1600萬元，幕墻單位944萬元，石材單位570萬元，設計費2797萬元。第三順位債權為抵押債權，金額1.3億余元。第四順位債權為返還變賣款，金額為1.8億余元。第五順位為稅金。承包人工程債權利息及其他一般債權為第六順位。
可見，在工程停工13年之后，承包人可以最終收回工程款本金，但是工程款利息根本無法收回了。因為第二、三、四順位債權金額達4.3億元，而可執行金額8.5億減去第一順位債權5.55億元只剩下不足3億元。第四順位尚且不足支付，第六順位工程款利息更不能支付了。
4.2 如事前資信調查可以避免中誠廣場工程債權損失。
到2001年中誠廣場停工時，幕墻工程已經完成80%。可以推測：土建工程已基本完成。按照每平方1500元預估，土建合同造價約3.5億元。拖欠工程款本金4978萬元，約占總造價的15%。盡管在13年之后，收回了該工程款本金，沒有收回利息。但按10%的年資金成本看，該2014年收回 4978萬元本金只相當于2001年當時的1442萬元(折現率為0.289664)，也就是損失了3536萬元，相當于合同造價的10%。可見，即使爛尾工程幸運如中誠廣場，經過10多年風雨后，房價沒有跌，還能收回工程款本金，也是極不劃算的。
如何避免中誠廣場之類的爛尾工程債權風險呢?核心在于在承接工程之時做好預防措施，通過資信調查等，盡量避開空麻袋背米的建設單位。據報道，中誠廣場建設初期,開發商投入資金竟然只有2000萬元,銀行貸款總額只有1億元左右,完全靠賣樓花維持，所以當金融風暴出現時,一個投資需要20多億元的龐大項目就難以為繼了。由于資金問題，建設斷斷續續，到1998年10月，建了六年才建到30層。其“爛尾”的命運似乎不可阻止。更有意思的是，2002 年從法院買得中誠廣場的廣州駿鵬公司，也是一個空麻袋公司。其首付款3.5億元竟然是騙取的，1億系偽造商業承兌匯票取得，2.5億系虛構原油購銷合同并通過銀行擔保借款取得。
即使綜合權衡準備承接中誠廣場工程項目，承包人也必須留足利潤空間，以沖抵損失。比如進度款足以覆蓋工程成本，剩余約15%竣工結算款及質保金全部是利潤。
4.3 如事中主動控制可以大大降低中誠廣場工程債權損失。
從1992年開始，直到2001年，差不多10年時間，土建承包商竟然基本做完的土建工程。在這個工程中，工程出現諸多爛尾的信號，包括：1996年，海南高院查封了中誠廣場工程，此后債權人陸續查封工程;在斷斷續續建設中，開發商顯然經常不能按約支付工程款;工程工期嚴重拖延，完工遙遙無期。
對此，承包商并未采取主動措施。而承包人本可以采取如下措施：
(1)停工。開發商不能按約支付工程款，按照《合同法》第283條及工程交易習慣規定，完全可以停工。
(2)要求提供支付擔保。既然工程已被多家法院查封，可以推定開發商財產狀況惡化，可能喪失履行債務能力，依據《合同法》第68條規定，可以要求開發商提供可靠的支付擔保。
(3)協商提高付款比例。在(1)、(2)情形下，可以要求開發商提供付款比例，審核完變更調價金額并支付價款。
(4)解除合同。開發商不提供支付擔保的，或者停工超過一定期限的，可以依法或者依約解除合同。
如承包人采取上述措施，必然使得拖欠工程款金額大大減少，或者使得工程款支付無憂。
4.4 如事后及時抵房可以較大降低中誠廣場工程債權損失。
如前分析，承包人在中誠廣場工程債權損失了約71%。是不是所有的債權人都有如此大的損失呢?并非如此。許多最終分房的債權人幾乎沒有損失。如債權人廣東海龍王實業投資有限公司，原購房價為每平方1萬元，在分房時每平方評估價已達到25550元。
工程價款不是有優先權嗎，為什么還要以房抵款呢?原因有三：一是按照《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第3條規定，享受工程價款優先權的僅僅是工程款的本金，不包括發包人逾期支付的利息。即使工程款本金得到支持了，工程款利息因屬一般債權，在資不抵債時往往拿不到。二是房屋，特別是住宅，只要簽訂了預售合同、進行了備案并支付了50%以上價款，按照上述批復第2條規定，其效力就優先于工程款，所以將工程款債權轉為住宅預售合同期待權，效力更有保障;三是低價抵充工程款的住宅一般具有保值增值的功能，當然，工程爛尾后，只有續建完畢才能保值。
中誠廣場開發商從1997年金融風暴到2001年停工，處于資金短缺、風雨飄搖之中。在被諸多法院查封情況下，盡快建成并銷售中誠廣場是其解套的最可行方案。此時，承包人如能利用極有利地位與開發商協商，將應付工程款折抵為按較低價格計算的房產，沒有太大困難。如這樣，顯然也可以較好的降低中誠廣場工程債權損失。
綜上，如何面對即將到來的工程債權危機呢?從中誠廣場的經驗和教訓出發，我們要格外注意工程債權的事前預防和事中控制，通過扎實的債權管理，盡量避免和有效減少債權損失。