產業綜合體PPP模式實務探討

發布日期：2016-04-05來源：園區中國 編輯：宋珍珍

[摘要]

　　文/郭加付

　　產業運營，是指以產業為基礎、由工業類用地或物流/倉儲類用地兩大類型為載體，開發服務于生產制造、研發辦公、倉儲配送、商貿物流、生產性服務業等產業價值鏈上相關環節的新型形式;從表現形式上，主要包括了工業園、科技園、商務花園、倉儲/商貿物流園及相關的生產配套設施等產品，同時，產業運營的模式可以復制到旅游、養老、文化等產業。操作方法如下。

　　投資合作基本架構

　　以PPP模式投資的產業綜合體項目，不同于傳統的單體投資項目，它是多個項目組合的項目群，在實際投資中，往往是一、二、三級開發聯動。

　　通常情況下，可包含以下主要流程：投資人或投資人組建的聯合體(按需求整合相關企業)，參與政府組織的投資人(合作伙伴)招標投標，中標后與政府共同組建項目公司，項目公司取得政府授予的特許經營權后，根據產業定位，對區域實施整體策劃、規劃、設計，并成立相應的開發分公司或部門，針對各項具體的開發內容實施投資開發、招商、運營，打造一個區域內的產業綜合體，使區域內相關產業從無到有、從零散到聚集，從而實現區域整體價值的提升、區域地塊及物業的升值，而投資人則從各級開發中獲得相應的利潤。投資合作架構如圖1所示。

　　圖1是基本的合作架構，在實際操作過程中，對某項單體的開發項目，是否需要單獨簽訂投資開發協議，需要和政府方深入溝通并以合同形式約定。運營模式。傳統工業園的運營中，園區的服務更多的是企業自己組織或社會零散提供的形式。而新型產業綜合體運營模式中，運營商作為政府的授權企業，為園區的入園企業提供一站式服務，統籌協調組織園區內各類資源，實現集約化管理，提高服務質量，提升服務檔次。并通過產業鏈的完善和集約，提高入園企業產品附加值，其模式見圖 2。

　　盈利模式分析(價值實現方式)

　　PPP模式投資運營的產業綜合體，不同的開發階段有不同的盈利點，是一個短、中、長期結合的投資組合，各階段的利潤來源能為項目帶來持續穩定的現金流。整個項目的盈利組成分三大部分，如圖3所示。

　　此類項目，投資人除獲得正常的投資收益外，還獲得項目的施工總承包利潤(價差收益)，同時，該模式能在項目啟動后2~3年內產生現金的流入，緩解資金壓力。實際操作中，應根據項目的實際特點，結合項目所在地的政策及項目公司的資金情況，合理選擇土地出讓與項目公司自身開發的比例，合理選擇二級開發中物業的租售比例。根據宣傳、招商進度合理地把握各開發環節的投資節奏，以實現利潤最大化。

　　退出機制

　　產業綜合體的委托開發是一個長期的合同關系，在合同設計時應設計好合理的退出機制。退出分主動退出和被動退出，被動退出指發生了不可控制、無法挽回的風險，或項目干系人中有重大違約行為，導致項目難以為繼，項目按協議約定的條款由政府方接手，屬于風險管控的范疇。這里主要討論主動退出，一般情況，主動退出主要是指項目投資經營方因自身發展需要，主動選擇轉讓、二次融資等行為。主要有如下常規辦法：一是股權轉讓，直接將項目轉讓給有意向的專業公司經營;二是利用房地產信托投資基金(REITS)等資本運作的手段，將持有物業資產證券化，從而實現實質上的退出;三是持有同類物業整體打包上市，實現實質上的退出。后兩種辦法在國外的PPP投資項目中被普遍采用。

　　PPP模式實施產業運營項目關鍵要素

　　PPP模式投資的產業綜合體項目具有長期性、復雜性、綜合性等特點，要成功實施一個這樣的項目，應重點關注以下方面。

　　產業科學定位。產業定位是產業綜合體投資運營的靈魂，能否結合當地的資源稟賦、政府的長期規劃、國家產業升級和產業轉移的宏觀形勢，作出科學合理的定位，直接決定了項目的成敗，通常產業定位應綜合考慮國家、區域經濟發展等宏觀因素及區域人才、人文、政策支持等微觀因素，并結合以上因素分析項目的發展潛力、經濟產出政策支持、配套服務需求、用地需求、社會效應等要素，結合當地資源稟賦，對項目產業作出合理科學的定位。

　　優惠政策(政府支持)的爭取。優惠政策包括稅收、土地、人才引進、公共服務(醫療、教育等)等各個方面。政策的支持力度，直接關系到運營商招商的難易程度，關系到人才、企業聚合的源動力。因此，在投資決策的各階段應充分考慮優惠政策的力度，在招商中應加強宣傳。

　　建筑規劃、設計質量的把關。規劃、設計能否很好地體現出產業的定位，實現決策時候確立的定位意圖，對園區的持續招商有決定性影響。同時，建筑規劃、設計的質量直接關系到后期的園區環境品質，關系到客戶(企業、個人)的使用體驗，因此，項目前期應選擇國際、國內一流的規劃、設計單位，并對其產出質量嚴格把關。

　　招商及持續招商。產業運營商以產業運營為核心、以打造產業集群為重點、以產業資源做競爭力。產業的招商、引進是園區運營的核心工作。產業的定位準確與否、地方政策的支持力度、園區建筑規劃、設計的質量，最終都將直接影響到運營商的招商。同時，從運營商內部來說，投資決策前應詳細分析自身在投資行業內的資源優勢(也有可能是政府的資源優勢或者當地的資源稟賦)，著重打造招商團隊自身的能力，注意主導性企業的引進(或者直接考慮整合主導型企業參與產業綜合體的投資運營)。

　　投資運營商自身能力的打造。PPP模式投資產業綜合體，不同于以往的單體項目，它是多類型、多個項目組成的項目群，因此，投資運營商是否具備相關的能力，是項目能否成功實施的關鍵。這些能力應包括以下方面：資本運作、各類項目投資管理、招商、銷售等，作為單個企業來說，不可能具備整個項目各個環節需要的專業能力，因此，整合相應行業內相關資源的能力也就顯得尤為重要。

　　對PPP模式的幾點建議

　　PPP模式能緩解地方政府債務，提高公共產品和公共服務供給的效率。同時，PPP模式具有長期性、復雜性等特點，投資風險較高，在決策時應加強風險的識別和管控。對投資人來說，BT模式慣有的“短平快”可能會一去不復返，優質的BOT項目稀缺，PPP將會是未來的市場方向。這需要投資人能轉變觀念，適應新的市場環境，基于公司未來的發展，建議如下。

　　一是在國家相關政策環境及全國產業升級、產業轉移的大趨勢下，以產業運營為核心的產業綜合體投資具有廣闊的市場前景。其短、中、長期投資結合的特點也符合公司發展的定位要求。建議公司抓試點、抓可復制項目，為公司進入這一領域奠定基礎。

　　二是建議公司加強自身相關能力的培養，加強規劃、招商、行業運營等方面的資源整合能力及靈活度，為公司進入新興的市場提供組織保障。

　　三是在產業綜合體的具體產業上，在兼顧投資區域的資源稟賦的前提下，建議公司可以重點考慮環保產業，可整合集團內部相關環保產業的資源，契合公司在環保行業的發展定位，全方位介入環保產業。

【相關閱讀】

• 建筑民企PPP項目再獲政策利好
• 全國首條PPP高速公路項目開通運營
• PPP模式助力九江治水 總投資達76.99億元
• 中國鐵建聯合體中標122.95億元公路PPP項目
• 中國PPP發展形成“三大方陣”
• 第三屆中國PPP論壇在北京舉辦 聚焦“正本清源，規范發