中信式城市運營邏輯：PPP模式多層盈利

發(fā)布日期：2014-12-31來源：本站編輯：靳明偉

[摘要]

　　中信地產(chǎn)拋出了PPP模式，一下子震驚四座。其實這個模式在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域還是比較常見的，無論是美國的爾灣、新加坡的裕廊，還是中國的大連軟件園、固安工業(yè)園和龍河高新區(qū)，都屬于公私合作的范疇。中信地產(chǎn)做城市運營，理論上是比較成立的，央企身份的中信地產(chǎn)在一二級開發(fā)上經(jīng)驗非常豐富，中信集團本身又有強大的產(chǎn)業(yè)和金融各方面資源支撐，但實際上如何還要看實踐檢驗。

　　其實，最難的還是招商，這種東西知易行難，中信地產(chǎn)在這方面毫無經(jīng)驗可言，另外，城市運營考驗的是一整套平臺的運作能力，作為傳統(tǒng)開發(fā)商來說，中信地產(chǎn)也缺乏這種深度的積累，因此，我們樂觀其成，但必須謹(jǐn)慎觀察。

　　“新型城鎮(zhèn)化是目標(biāo)，城市運營是中信地產(chǎn)為探索和實踐打開新型城鎮(zhèn)化運用的商業(yè)模式，而PPP模式(public-privatePartnership公私合作模式)則是城市運營的一種項目組成方式。”接受《地產(chǎn)》記者采訪時，中信地產(chǎn)副總裁林竹對新型城鎮(zhèn)化，城市運營和PPP模式給出這樣的解釋。

　　林竹現(xiàn)在主要負(fù)責(zé)中信地產(chǎn)旗下的城市運營板塊和房地產(chǎn)金融板塊，目前正在探索運用PPP模式。他告訴記者，以PPP模式為組成方式的城市運營與一般房企開發(fā)的主要區(qū)別是不再圈地，而是通過整體價值，然后從中獲得收益。而這也正成為中信地產(chǎn)的差異化競爭優(yōu)勢。

　　新型城鎮(zhèn)化帶來新發(fā)展機遇

　　在新的經(jīng)濟社會發(fā)展階段，新型城鎮(zhèn)化成為中央促進經(jīng)濟發(fā)展的核心戰(zhàn)略之一。

　　2013年，中國城鎮(zhèn)常駐人口城鎮(zhèn)化率為53.7%，其中，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為36%。2014年3月16日，國務(wù)院發(fā)布《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》(簡稱“規(guī)劃”)稱，截至2020年，中國要實現(xiàn)常住人口城鎮(zhèn)化率60%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%。

　　未來6年內(nèi)，城鎮(zhèn)常駐人口城鎮(zhèn)化率增長約6.3%，預(yù)示著期間將有1億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市，里面蘊藏的巨大商機不言而喻。如何抓住新城鎮(zhèn)化中的商機，成為擺在傳統(tǒng)開發(fā)商面前的重大課題，也是新一輪的重要發(fā)展機遇。

　　在新型城鎮(zhèn)化進程中，市場配置資源的功能得到前所未有的認(rèn)可，然而，在市場角色轉(zhuǎn)換初期，幾大市場主體--央企和國企、私企和外資企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)怎樣的角色?林竹認(rèn)為，在市場作用由基礎(chǔ)向決定性轉(zhuǎn)換過程中，“央企、國企具有得天獨厚的機會和優(yōu)勢，因為國企、央企兼具社會性和市場性，正好能在市場角色的過渡階段擔(dān)當(dāng)重任。”

　　據(jù)公開資料顯示，在2013年，北京、上海、廣州、深圳等四個一線城市出讓的土地中，上海純住宅用地占出讓土地30%，工業(yè)用地占43.7%，深圳純住宅用地占出讓土地的10%，工業(yè)用地占71.4%，廣州純住宅用地占出讓土地的14.9%，工業(yè)用地占58%，北京純住宅用地占出讓土地的11.3%，工業(yè)用地占供應(yīng)量同樣巨大。

　　中信地產(chǎn)研究認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場正處于重要的轉(zhuǎn)型階段，未來更大的市場需求并非來自住宅，而是來自于新城開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)孵化培育等新的市場機會。而能夠率先抓住這一機遇的是具有區(qū)域整體策劃與規(guī)化能力，產(chǎn)業(yè)整合與招商能力、大規(guī)模資本動作能力、運營管理輸出能力的企業(yè)。

　　在這種市場需求下，中信集團無疑優(yōu)中之選。而中信地產(chǎn)也就將城市運營的創(chuàng)新PPP商業(yè)模式作為其城市運營的主要模式。“中信地產(chǎn)并不是為做PPP模式而做PPP模式。”林竹說。

　　PPP何來何去?

　　所謂城市運營的創(chuàng)新PPP商業(yè)模式，就是中信地產(chǎn)與地方政府建立契約伙伴關(guān)系。其中，地方政府主要提供土地資源和政策支持，中信地產(chǎn)則負(fù)責(zé)策劃規(guī)劃、資本運作、開發(fā)運營、品牌輸出和資源整合等一系列運作，從而提高新城的功能規(guī)模和資源價值，從而獲取土地溢價和投資增值收益。城市運營項目主要包括三大元素的資源整合---產(chǎn)業(yè)、土地和資本，從而實現(xiàn)城市運營的文化、生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、交通和人居五大系統(tǒng)的整體發(fā)展。

　　城市運營項目周期往往很長，中信地產(chǎn)也會和很多企業(yè)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系。其中，中信地產(chǎn)作為發(fā)起人，要具備對新型城鎮(zhèn)化涉及的領(lǐng)域和區(qū)域提出符合未來10年到20年出展的前瞻性規(guī)劃和戰(zhàn)略洞察力。而其他合作者，則需要在某一特定方面具有獨特能力，即“術(shù)業(yè)有專攻”。

　　依托中信集團的品牌優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，中信地產(chǎn)的資源整合能力有目共睹。中信集團本身內(nèi)部產(chǎn)業(yè)橫跨五十多個行業(yè)的資源。比如在金融領(lǐng)域，中信集團旗下銀行、信托、證券、產(chǎn)業(yè)基金等多家金融機構(gòu)，既可以為新城建設(shè)提供資金支持，又能提供高端客戶資源;而在非金融領(lǐng)域，中信集團也擁有國家特級建筑設(shè)計研究院、國家特級的工程承包公司等多家實力單位，這些產(chǎn)業(yè)都助力地產(chǎn)板塊發(fā)展。

　　然而，中信地產(chǎn)在選擇戰(zhàn)略合作伙伴方面，目光并非只放在中信集團內(nèi)部的企業(yè)上。林竹表示，為達到資源整合、合作共贏的目的，中信地產(chǎn)會與國內(nèi)其他領(lǐng)先企業(yè)在其最擅長的領(lǐng)域進行合作，“讓最合適的人，做最合適的事”，旨在將新城的城市功能打造到最好。中信地產(chǎn)的理念是所有機構(gòu)都是合作者，以達到中信集團內(nèi)部的合作共贏以及中信以外部機構(gòu)的合作共贏。

　　對于新城鎮(zhèn)化，地方政府在推進的過程中，并不講究商業(yè)回報，而企業(yè)則不然。在中信地產(chǎn)的城市運營項目中，盈利點在哪里?

　　和傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)模式相比，城市綜合運營模式的特點是，資金投入巨大，回收周期長，但隨著新城的整體升值，在過程中會有多層的盈利點。

　　首先，按照規(guī)劃，將大量產(chǎn)業(yè)配置到新城中去后，新城便具備了完全不同的價值。其土地首先會升值，進行招拍掛之后，地方政府會按照協(xié)議將前期投入及相應(yīng)的投資回報返還企業(yè)。地方政府分享土地總體收益的60%-70%，這就基本符合中信地產(chǎn)與政府共同的合作愿望。

　　對于城市運營和一級土地開發(fā)的區(qū)別，林竹強調(diào)，城市運營并不是簡單的一級土地整理。而是以土地運營為基礎(chǔ)，以產(chǎn)業(yè)運作為保障，以資本運作為核心。通過約定條件，將資本、產(chǎn)業(yè)等外部要素整合到新城中去，通過提升新城的整體價值來獲得投資收益。

　　“一級土地開發(fā)只是簡單的做‘七通一平’，其對象是土地，表現(xiàn)方式是工程。而城市運營的核心是提升新城項目的整體價值。這里面包含很多其他的價值，但很多是未來的盈利點。我們近期、遠(yuǎn)期都要結(jié)合，因為周期很長。”

　　林竹舉例說，“比如原來一塊地豎個廣告牌沒人要，新城升值后，一塊廣告牌就有了價值!這就是城市運營的具體體現(xiàn)，就是資源最大化，進而在升值中取得收益。”

　　城市運營與普通的產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)，最主要的區(qū)別是不再圈地。林竹表示，“中信地產(chǎn)城市運營的理念是不圈地，不會盲目的爭搶最好的地塊。”反而對有些地理位置比較偏，沒有參照系的土地感興趣。因為，中信地產(chǎn)拿地的主要目的還是進行資源整合。

　　多項目落地

　　目前，中信地產(chǎn)擁有多個以PPP模式進行的大型城市綜合運營項目，分別位于廣東汕頭、珠海、深圳前海和成都。

　　2010年12月，中信集團與汕頭市人民政府簽署了《中信濱海新城項目戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，中信地產(chǎn)第一個以PPP模式開發(fā)的城市運營項目落地。汕頭中信濱海新城項目包括土地一級開發(fā)、城市級基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套和城市產(chǎn)業(yè)投資的一系列資源整合。規(guī)劃面積達168平方公里，首期投入120億元。項目中最重要的投資是達60億元的海灣隧道，預(yù)計在2014年年底動工。

　　第二個項目是中信集團與深圳地鐵集團聯(lián)合開發(fā)的深圳前海項目。該項目整體上采取“代開發(fā)加BT建設(shè)”模式進行開發(fā)，中信地產(chǎn)參與投資開發(fā)軌道站點上蓋物業(yè)。

　　對于城市運營項目的選擇，林竹表示并沒有明確的地域限制，主要出于兩個基本前提：一是企業(yè)和地方政府必須要有良好的關(guān)系。雙方要互相認(rèn)可，優(yōu)勢互補;第二是市場可以運作，因為一切均以市場運作為基礎(chǔ)，滿足市場條件是項目準(zhǔn)入的前提。

　　城市運營項目的建設(shè)、運行和維護時間歷時長遠(yuǎn)，因此城市運營PPP模式必須建立在多方互信的關(guān)系上。如果一方違約，PPP模式的關(guān)系就會破裂。因此，林竹認(rèn)為，政企雙方互相信任，恪守規(guī)則是PPP模式能夠發(fā)揚光大的基礎(chǔ)。

【相關(guān)閱讀】