中南建設6.7億PPP試水 三線城市養老地產生意試水"啖頭湯"

發布日期：2017-03-07來源：網絡來源編輯：宋珍珍

[摘要]

　　在占盡區位優勢的一二線城市養老項目仍然遭受盈利模式拷問之時，中南建設“奪路”三線城市又能否嘗得“啖頭湯”呢?

　　2016年銷售規模實現翻倍增長之時，中南建設在PPP項目領域也從園林、學校等公共基礎設施的建設邁向了更廣闊的天地。

　　3月3日，江蘇中南建設集團股份有限公司披露，公司收到山東濟寧任城區衛生局與中南建筑共同簽署的《濟寧市中西醫結合醫院任城區老年護養院政府和社會資本合作PPP項目合同》，據此標志著公司中南建設首個養老PPP項目的落地。

　　事實上，當中南建設將養老PPP項目作為新戰場之際，房企試水養老地產已有時日，在占盡區位優勢的一二線城市養老項目仍然遭受盈利模式拷問之時，中南建設“奪路”三線城市又能否嘗得“啖頭湯”呢?

　　6.7億試水PPP醫養項目

　　自2016年8月提出新的五年戰略規劃之后，中南建設開始從地產、建設和大數據三個層面發力，除了加大一二線城市的布局以平衡此前三四線城市的土儲以外，在PPP政策風口之下也相繼拿下中標多個項目。

　　據了解，2016年中南建設中標的PPP項目涉及兒童樂園、產業集聚區綜合管廊、城市建設及體育中心、中學的建設等多個領域，而中南建筑與濟寧任城區政府合作的項目是中南建設繼落地首個休閑娛樂后在養老地產方面的嘗試。

　　公告顯示，該項目位于濟寧市任城區荷花路127號，由醫療區和老年護養區兩大部分組成，總投資為6.66億元。

　　其中，醫療區總占地2.75萬平方米，總建筑面積10.71萬平方米，項目竣工后可容納標準病房床位800張，總投資額為5.49億元;老年護養區總占地面積1.55萬平方米，總建筑面積3.18萬平方米，項目竣工后老年護養床位340張，總投資額為1.17億元。

　　值得注意的是，在該項目中中南建設并不需要支付任何地價，項目采用一般的基建模式即BOT(建設-運營-移交)方式運作，即由中南建設與任城區政府代表中西醫醫院組成的項目公司負責項目的融資、建設。

　　待項目建成之后，醫療區核心醫療業務部分移交中西醫醫院獨立進行運營管理，而老年護養區和醫療區非核心業務(停車場、超市、餐廳等附屬經營性設施)的運營維護及醫療區法定保修期內的維護等工作則由中南建筑與中西醫醫院組成的項目公司(SPV)負責。

　　中南建設在該項目中涉及的養老地產即為老年護養區部分，對于該部分未來如何運營，截至報道出稿暫未得到中南建設有效回應，但可以預見的是，對于此前尚未涉及養老運營的中南建設，未來依舊是一個挑戰。

　　然而不可否認的是，隨著首個養老PPP項目的落地，中南建設未來在PPP訂單和養老服務兩方面的業務拓展終于邁出了第一步。

　　三線城市養老地產利潤賬單

　　當中南建設將養老PPP項目作為新戰場之際，房企試水養老地產已有時日，在占盡區位優勢的一二線城市養老項目仍然遭受盈利模式拷問之時，中南建設“奪路”三線城市又能否嘗得“啖頭湯”呢?

　　據公告了解，在此項目合作中，擬采用“可行性缺口補助”的回報機制，合作期內項目公司通過醫療區附屬經營性設施(停車場、超市、餐廳等)和老年護養區的運營、醫療區物業管理(若有)和政府可行性缺口補助獲得合理收益。

　　據此測算，中南建設非醫療區域1.6億的投資將主要通過養老區和整體物業運營的方式進行回收，而醫療部分公司可以獲取6.78%的投資收益。廣發證券(000776,股吧)在隨后發布的一份研報中指出，20年的合作期內，中南建設可獲取政府支付可行性缺口補助合計9.88億元。

　　在業內人士看來，此次合作項目的收益結構非常明確，但項目體量較小，項目投資回收期較長，對于公司當期業務產生的影響較小，“一般的基建項目凈利率為4%-5%，雖然中南建設此次PPP項目的投資收益率有小幅上浮，但相比起8%-10%凈利率的地產開發，6.78%的數值也不算多”。

　　該人士進一步指出，“PPP行業風口之下，做PPP項目的房企并不少，但做PPP項目的房企對這一項目本身的收益并不是那么地感興趣，而首要是希望通過PPP項目把企業規模做上去，其次是，希望通過搭上PPP項目的車和政府形成更深入的合作，進入觸動一些一二級聯動的開發，而更重要的是通過產業基金的操作，從項目資管角色中獲取更多的收益”。

　　事實上，有養老機構高層領導對觀點地產新媒體直言，“養老地產未來兩三年內在三線城市都不會有機會”。而業內人士分析認為，中南建設之所以選擇濟寧這個三線城市，一方面是因為中南建設在該城市曾開發地產項目積累了一定區域資源，另一方面，如若不具備此次合作的各種條件，中南建設即便在一二線城市落地醫養PPP項目也難以做得下去。

　　該業內人士指出，中南建設此次在醫養PPP項目試水，其模式開創意義大于盈利貢獻，“相比其他房企探索養老地產，中南建設該項目完全屬于輕資產項目，在拓展新的業務領域和產品類型之時，無需支付前期的地價”。

　　由此可見，正如中南建設于公告中所表示的，該項目的合作“對公司本年度的資產總額、凈資產和凈利潤等不構成重大影響”，但從中或許可以看到其養老地產業務在探索實踐中的更多可能。

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