營改增不動產(chǎn)抵扣政策的6大規(guī)律

發(fā)布日期：2016-06-14來源：納稅服務網(wǎng)編輯：劉夢怡

[摘要]

　　《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕 36號,以下簡稱36號文件)已經(jīng)發(fā)布,但納稅人普遍感覺不動產(chǎn)政策比較分散,不易掌握.究其原因,主要是因為新老項目,一般計稅與簡易計稅,稅率與征收率,征收與預征,一般納稅人與小規(guī)模納稅人,以及差額和全額征收,自建、取得與自行開發(fā),房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)等,攪合在一起,頭緒比較雜亂.筆者從規(guī)定后面的內(nèi)涵和實質原因出發(fā),將36號文件中涉及到不動產(chǎn)的政策整理歸納出以下的規(guī)律,幫助納稅人更好地掌握相關政策.

　　建議首先掌握一個原則:可以抵扣進項的不能重復差額扣除.

　　一、"征稅"時全額或差額計算銷售額的規(guī)律

　　1、簡易計稅中銷售"取得"的不動產(chǎn),差額(扣購置價)計銷售額

　　2、一般計稅,全額計算銷售額(房地產(chǎn)企業(yè)扣除土地出讓金除外)

　　這是對原營業(yè)稅精神延續(xù),財稅【2003】年16號規(guī)定,"單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權,以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額".對老項目選擇簡易計稅,不能抵扣購置進項稅,選擇差額扣除,可以較好的與老政策銜接.

　　一般計稅,可以抵扣購置進項稅,因此不能再重復執(zhí)行差額計銷售額政策.

　　房地產(chǎn)企業(yè)一般計稅,無法抵扣支付給政府的土地出讓金,所以采取從從銷售額中扣除的辦法.

　　說明:房地產(chǎn)企業(yè)同樣可以適用上述政策,但是上述的"取得"與"自建",不包括房地產(chǎn)企業(yè)"自行開發(fā)".

　　我們來看該規(guī)律的應用:

　　營改增文件的解讀中,"老項目也可選擇一般計稅方法,按5%預征率差額預繳,按11%一般計稅方法差額申報".根據(jù)本文的規(guī)律,一般計稅方式需要全額計入銷售額,因此,這里的解讀可能需要商榷,同時,一般計稅可以抵扣購置的進項稅,從原理上來講,也不太可能差額申報.如果該解讀的說法成立,則是本文總結銷售額規(guī)律中唯一的例外.

　　說明:其他個人和個體戶另行規(guī)定,下同.

　　二、"預征"時全額與差額計銷售額的規(guī)律

　　銷售"取得"不動產(chǎn)——預征時差額(扣購置價)計銷售額

　　其他情況——預征時全額計銷售額

　　只要是銷售"取得"的不動產(chǎn),不管是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他企業(yè),一般納稅人還是小規(guī)模納稅人,一般計稅還是簡易計稅,是老項目還是新項目,在預征時都按照差額計銷售額.注意房地產(chǎn)自行開發(fā),不屬于此處的"取得".

　　其他情況,不管是一般計稅還是簡易計稅;房地產(chǎn)企業(yè)預收款形式銷售房地產(chǎn);房地產(chǎn)企業(yè)銷售老項目,適用一般計稅方法等,只要不是銷售取得的不動產(chǎn),預征時一定是全額計銷售額.

　　對比之前的營業(yè)稅,銷售取得的不動產(chǎn),是在不動產(chǎn)所在地扣除購置價后按照5%計算營業(yè)稅;36號文,銷售取得的不動產(chǎn),是在不動產(chǎn)所在地扣除購置價后按照 5%預征增值稅,對不動產(chǎn)所在地的稅源起到了平穩(wěn)過渡的作用.自建也是同樣的道理,之前自建的就不能差額扣除,現(xiàn)在仍然不能差額扣除.

　　三、簡易計稅和一般計稅的規(guī)律

　　銷售老項目——可選擇簡易計稅

　　小規(guī)模納稅人——簡易計稅

　　個人銷售住房——簡易計稅

　　說明:

　　個體工商戶銷售住房,按照個人銷售住房的政策執(zhí)行;

　　個體工商戶銷售非住房,應根據(jù)其一般納稅人和小規(guī)模納稅人身份選擇相應計稅方式;

　　其他個人銷售住房,按照2年征免或差額計稅;

　　其他個人銷售非住房,扣除購置原價后計銷售額;

　　四、房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)的政策規(guī)律

　　以下均是房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn):

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人:銷售老項目,可選擇簡易計稅,銷售新項目,一般計稅.只要是選擇一般計稅的,均可扣除政府土地出讓款;

　　2、房地產(chǎn)企業(yè)為小規(guī)模納稅人,簡易計稅;

　　3、房地產(chǎn)企業(yè)預收房款,在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.

　　4、房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人,銷售老項目,選擇一般計稅,全額按照3%在不動產(chǎn)所在地預繳稅款.

　　注意:根據(jù)36號文,房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn),只有上述3、4兩種情況需要預征,且根據(jù)本文總結規(guī)律,都是按照全額作為銷售額預征.

　　五、銷售不動產(chǎn)的納稅義務發(fā)生時間規(guī)律

　　新舊政策最大區(qū)別是在預收環(huán)節(jié)的規(guī)定.營業(yè)稅文件規(guī)定,納稅人銷售不動產(chǎn),采取預收款方式的,其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天,而36號文取消了轉讓不動產(chǎn)在預收環(huán)節(jié)作為納稅義務發(fā)生時間的規(guī)定.但需要注意,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目,在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅,以及其他一些預征的規(guī)定,納稅義務時間和預征是不同的概念.

　　六、銷售不動產(chǎn)納稅地點規(guī)律

　　1、顯著變化在于:不動產(chǎn)所在地納稅——機構所在地納稅.

　　營業(yè)稅文件規(guī)定,納稅人銷售不動產(chǎn)應當向不動產(chǎn)所在地的主管稅務機關申報納稅.36號文件規(guī)定,銷售不動產(chǎn)一般在機構所在地或居住地主管稅務機關申報納稅.其他個人銷售不動產(chǎn),應向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅;非固定業(yè)戶應當向應稅行為發(fā)生地主管稅務機關申報納稅等.

　　還有其他一些在不動產(chǎn)所在地預征的情況,但預征與納稅地點是不同的概念,要注意區(qū)分.

　　2、銷售不動產(chǎn)預征地點的規(guī)律

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目,在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅,預繳地點為機構所在地.

　　其他只要存在預征的銷售不動產(chǎn)情況,全部在不動產(chǎn)所在地預征.

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