北京放寬普通住宅價格標準，剛性和改善性購房成最大受益者

發布日期：2014-10-10來源：本站編輯：李香玉

[摘要]

　　9月30日，北京市住建委、財政局、地稅局聯合發布《關于公布本市各區域享受優惠政策普通住房平均交易價格的通知》(下稱《通知》)，明確自10月8日起，購房人根據新的普通住房價格標準納稅。

　　根據新標準，普通住宅認定根據環線、房屋總價和房屋單價劃分，5環內總價不超過468萬，單價不超過39600元/平米，二者滿足其一即可;5-6環總價不超過375萬，單價不超過31680元/平米，二者選其一;6環外不超過281萬，單價不超過23760元/平米。

　　這也是北京4年后再次調整普通住宅價格標準，新標準將使得享受到普通住房稅收優惠的購房家庭比重擴大到90%以上。

　　普宅被“豪宅”

　　21世紀經濟報道記者查詢資料了解，在最近的10年內，北京普通住宅標準僅調整過4次。

　　且最近的一次是2011年版本的住宅標準，該標準是按照房屋的區位不同設定了不同的房價標準。

　　根據2011年的普通住宅標準，除面積外，對于價格也有詳細的標準。四環內北部地區的上限為38880元/平方米、南部地區為34560元/平方米;四至五環北部地區為32400元/平方米、南部地區為28080元/平方米;五至六環北部地區為25920元/平方米、南部地區為20600元/平方米;六環外地區為17280元/平方米。

　　照此來看，在符合戶型面積上限的情況下，只有同區位的住房低于上述價格標準，才能被劃歸普通住宅范圍。如果高于這一價格，那么即便是戶型面積符合低于144平方米的要求，也不能被認定為普通住宅。

　　中國房地產指數研究院的歷史監測數據顯示，2013年全年，北京商品住房銷售價格同比漲幅超過20%。2011年-2012年的同比漲幅，也維持在基本相同的水平。

　　“如果仍以2011年設定的普通住宅標準衡量當前市場中的住宅是否是普通住宅，實際上，很多項目是‘被豪宅’的。”北京大岳咨詢有限責任公司金永祥如是介紹。

　　早在8月，北京市住建委就曾多次召集中介、行業專家、業主等多個代表探討北京普通住宅標準的探討。

　　“相比之下，此次調整更符合實際。”北京房地產業協會秘書長陳志介紹，不再區分南北環線，在單價的基礎上，加上總價的參考指標，兩者只要一項符合即可認定為普通住房，將一些單價高、總價低的小戶型納入稅收支持范圍，盡可能將政策覆蓋面擴大。

　　政策優惠面擴至9成以上

　　根據10月8日開始實施的“普宅新標準”，享受到普通住房稅收優惠的購房家庭比重擴大到90%以上。

　　而在4年前，即2011年版本普通住宅標準，彼時，北京住建委相關負責人介紹，僅有70%的購房家庭能夠享受到普通住宅的稅收優惠。

　　“通知”亦顯示，此次調整是結合區域調整系數確定，是以2013年全市新建商品住房平均交易價為基準，即單價2.2萬元/平方米、套總價260萬元/套，根據區域調整系數確定。區域調整系數為五環內1.5、五到六環之間1.2、六環外0.9。

　　鏈家地產分析師張旭也介紹，調整后，房源由“非普”轉為“普宅”，相應稅費成本將降低不少，減少了購房成本，對剛需或者改善性購房需求來說是好事。

　　陳志亦如是舉例，李某購買西三環一套建筑面積為60平方米的住房，屬于該家庭唯一住房，成交單價5萬元/平方米。

　　按照原標準，該區域享受稅收優惠政策的普通住房平均交易價為38880元/平方米，李某需要按房屋實際成交價格的3%交納9萬元契稅。

　　但根據10月8日實施的新標準，該房屋雖然單價超過了區域標準39600元/平方米，但參考總價468萬元/套的標準仍可享受稅收優惠，李某只需按房屋實際成交價的1%交納契稅3萬元。

　　實際上，普通住宅標準的調整也是落地北京“三元化”調控思路的具體體現。北京市住建委早在7月就公布了北京下一步的房地產調控思路并提出，將按照分類調控的思路，采取系列措施，保證供應，穩定市場。適度放開高端商品房項目，加強稅收征管，保持房價基本穩定，并適時合理調整享受稅收優惠的普通住宅價格標準。

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