2015年房地產(chǎn)行業(yè)政策趨向分析

發(fā)布日期：2014-12-30來源：本站編輯：李香玉

[摘要]

　　綜合各種宏觀經(jīng)濟形勢、環(huán)境因素和微觀房地產(chǎn)市場因素，考慮到國家改革發(fā)展的政策動向，2015年我國房地產(chǎn)市場總體政策取向和存在的問題可能會有以下方面特點：

　　(一)融資平臺：地方債務自償將促融資平臺轉(zhuǎn)型

　　2014 年10月2日，國務院辦公廳發(fā)布《國務院關于加強地方政府性債務管理的意見》，《意見》從規(guī)范和控制地方政府舉債融資的方式、規(guī)模、風險等角度進 行，并就如何完善配套制度，如何妥善處理存量債務和在建項目后續(xù)融資等方面做出部署，這是國務院首次發(fā)文全面規(guī)范地方政府性債務管理，也標志著中國地方政 府債務管理的制度框架基本建成。

　　其中，《意見》對存量債務的處理明確要求地方政府對其舉借的債務自行償還，中央實行不救助原則。同時，要求地方融資平臺剝離政府融資職能，不得新增政府債 務。這意味著，地方融資平臺要想維持生存，一方面要加快變賣資產(chǎn)，規(guī)避可能的債務風險;二是要加快轉(zhuǎn)型，通過經(jīng)營緩解資金壓力，避免資金鏈斷裂。但是，由 于地方融資平臺的資產(chǎn)大多是地方政府注入的土地資產(chǎn)，在今年房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，同時中央對土地指標進行嚴格控制的情況下，想加快變賣土地資產(chǎn)并不容易， 所以融資平臺的下一個出路就是加快轉(zhuǎn)型，從融資功能向經(jīng)營功能轉(zhuǎn)變，這也許是融資平臺走出困境的最有效路徑。

　　(二)住房公積金：管理修訂受到關注，異地提取和使用訴求增強

　　我國住房公積金管理遵循的原則是“管委會決策、管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督”，對此，公眾反映普遍存在的問題包括公積金貸款額度小、支取困難以 及封閉管理和收益過低等。國家相關部門已經(jīng)意識到并進行了關注。如從2011年開始，《住房公積金管理條例》連續(xù)四年被列入住房和城鄉(xiāng)建設部的重點工作任 務，其中，公積金的使用范圍是修訂重點。

　　住房公積金設立的目的主要是為了更好地支持繳存職工解決基本住房問題，但是目前住房公積金相對封閉的地域特征對住房公積金繳存人的權(quán)利保護和就業(yè)變化并沒有充分考慮，住房公積金繳存人在某地購置住房時，并不能利用在不同地區(qū)繳存的住房公積金，從而削弱了這種住房政策性金融支持的功效。

　　可喜的是，近日有媒體報道，住建部已經(jīng)開始在內(nèi)部研討住房公積金及住房公積金貸款的異地提取和使用等問題，并再度引發(fā)了市場對修訂《住房公積金管理條例》的強烈預期。據(jù)悉，目前湖北、安徽兩省已經(jīng)開展了在省內(nèi)異地使用住房公積金的嘗試。

　　(三)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記：五成重點城市啟動

　　不動產(chǎn)登記的相關政策和工作是今年以來的關注點之一。在制度層面上的進展，2014年8月15日，國務院法制辦公室公布了修改完成的《不動產(chǎn)登記暫行條例?穴征求意見稿?雪》，向社會公開征求意見。

　　而在不動產(chǎn)登記的操作實務層面上的進展則表現(xiàn)在國土資源部不動產(chǎn)登記局已初步形成不動產(chǎn)登記簿證樣式。接下來，國土資源部將在系統(tǒng)內(nèi)部、各相關部門和專家 學者之間廣泛征求意見，并進一步修改完善，同時國土資源部將選擇若干典型地區(qū)對登記簿冊進行試填試用，以確保登記簿冊的實用性和可操作性。

　　在實際進展方面的難度，最大的是不動產(chǎn)登記涉及的各個不同部門之間職責的整合。但是，在實際進展上，不動產(chǎn)登記落實的效率要比公眾預期的更高。國土資源部 在2014年10月8日公告稱，目前在我國106個重點城市中，有約一半的城市已經(jīng)啟動了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關工作，尤其是河北、山東等11個省份已經(jīng)基本完成不動產(chǎn)登記的省級職責整合。

　　(四)城鎮(zhèn)化：國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點有望打破城鄉(xiāng)二元化的不動產(chǎn)管理格局

　　我國目前正在進行的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革，在很多時候都被理解成為狹義的城市房地產(chǎn)問題改革。實際上，我國最大的不動產(chǎn)在農(nóng)村。長期以來，由于城鄉(xiāng)二元格局，如農(nóng)業(yè)戶 口與城市戶口不平等、城市建設用地與農(nóng)村集體建設用地不平等，使我國的經(jīng)濟和社會在發(fā)展過程中存在各種問題。要想從根本上改變目前的現(xiàn)狀，只有打破當前各 部門多頭管理的構(gòu)架，從真正實現(xiàn)城鄉(xiāng)“大統(tǒng)一”的改革目標進行。而且按黨中央、國務院的部署，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，也只能是這種“大統(tǒng)一”。

　　目前加快推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，遇到的最大障礙實際上是一些利益團體的抵觸情緒，他們不喜歡打破當前的城鄉(xiāng)二元化的不動產(chǎn)管理格局。令人欣慰的是，7月 下旬，國家發(fā)展和改革委員會、中央編辦等11個部門聯(lián)合印發(fā)《關于開展國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點工作的通知》，明確提出將宅基地和農(nóng)房納入全國統(tǒng)一的不動產(chǎn) 登記體系，并率先建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，彰顯了實現(xiàn)城鄉(xiāng)“大統(tǒng)一”改革目標的決心。

　　1980年代初期，中國改革從農(nóng)村土地的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制開始，由此開啟我國農(nóng)村土地制度改革的重要轉(zhuǎn)折。今天，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記乃至整個不動產(chǎn)管理改革，也必須首先從農(nóng)村突破，以城鄉(xiāng)統(tǒng)一為基礎，以確認和保護農(nóng)民的不動產(chǎn)權(quán)利為核心破題。

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