2016年中國房價走勢預(yù)測分析

發(fā)布日期：2015-11-16來源：網(wǎng)絡(luò)來源編輯：李香玉

[摘要]

　　近日，著名證券研究機(jī)構(gòu)中金公司研究部率先發(fā)布了對2016年及以后的中國房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測報(bào)告。以下為報(bào)告摘要。

　　一、二線城市：預(yù)計(jì)銷量將持平，而銷售均價將上漲10%

　　我們預(yù)計(jì)，2016年一二線城市房地產(chǎn)銷售均價將上漲10%，而銷量將持平，主要由于：1)供應(yīng)有限將推升銷售均價，同時導(dǎo)致銷量受限;2)貨幣政策寬松將抵消宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的負(fù)面影響，刺激銷售均價和銷量;3)土地成本較高的新增供應(yīng)入市將結(jié)構(gòu)性推升銷售均價。

　　1、庫存水平下降和新增供應(yīng)減少會推升銷售均價，同時限制銷量的增長空間

　　一線和二線城市的庫存去化周期已經(jīng)分別下降50%和25%至7個月和13個月，分別處于偏低和健康水平。隨著新增供應(yīng)下降，未來庫存去化周期很可能會進(jìn)一步縮短，考慮到1)2014年土地購置面積下降27%，今年前9個月繼續(xù)下滑5%。我們認(rèn)為，庫存水平的下降將支撐銷售均價向上，而總可售資源的減少將令銷量受限。

　　2、貨幣政策的顯著寬松將抵消宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的影響，刺激銷售均價上漲，并支持銷量

　　本輪貨幣政策寬松周期的力度前所未見(不到12個月的時間累計(jì)降息165個基點(diǎn)，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率300個基點(diǎn))。我們預(yù)計(jì)，未來貨幣政策還將進(jìn)一步放松(預(yù)計(jì)2016年降息25個基點(diǎn)，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率600個基點(diǎn))，從而支持一二線城市的銷售均價持續(xù)上漲。雖然宏觀經(jīng)濟(jì)放緩可能降低需求，但在一二線城市流動性效應(yīng)將抵消該影響而有余。因此，我們認(rèn)為一二線城市銷量的下降空間有限。

　　3、土地成本較高的新增供應(yīng)入市將推高銷售均價

　　2013年以來，一、二線城市的平均土地成本已經(jīng)大幅上升。我們預(yù)計(jì)，新項(xiàng)目普遍會瞄準(zhǔn)高端市場，制定較高的價格以彌補(bǔ)土地成本的大幅上升，從而推動銷售均價結(jié)構(gòu)性上漲。

　　三四線城市：去庫存階段將拖累銷量和銷售均價

　　三四線城市的房地產(chǎn)市場面臨著高庫存和弱需求，尤其當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)低迷，我們預(yù)計(jì)2016年三四線城市房地產(chǎn)銷量將下降10%，銷售均價將下跌5%。

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