西紅門經濟適用房PPP項目

發布日期：2015-01-07來源：網絡來源編輯：金永祥

[摘要]

　　西紅門經濟適用房PPP項目

　　文/北京大岳咨詢有限公司總經理 金永祥

　　在北京，在2001年的時候，有一件事情，北京南城要舊城改造，改造面臨的一個問題是什么呢?南城就是原來的老崇文區和老宣武區。可能大部分人都到過北京，北京的中心是東城、西城、宣武、崇文四個區。東城、西城非富即貴，宣武、崇文歷史上就是貧困區。所以這兩個區的改造最大的問題就是搬遷問題，房價不能高，我們要解決這個問題。當時是誰接到這個任務呢?是北京市建設委員會，具體負責落實是房地產開發辦公室。怎么樣把房價降下來，當時北京經濟適用房有回龍觀、天通苑，它們房價大概在3000—3600元每平米這個樣子，當時市長對西紅門項目的要求是不能超過3000。

　　現在說這個事情最后的解決方案也是一個PPP。當時辦公室主任是我們一起做第十水廠的副局長，叫陳永。他負責這個事情，把我叫來了，說市里面要做這樣一個事，房價得控制住。那怎么辦?我們建議競標，參考第十水廠的競標模式，從6塊9、3塊9都能競到1塊1毛5，那房價競標不可以嗎?他說可以，這樣就跟汪市長去說，汪市長說好，我們就開始干。我們怎么弄的?整個體量是200多萬平方米，在北京的南四環叫西紅門的地方，總投資大概在50個億，當時50個億不是小項目。

　　因為是有規劃的，在這個規劃的基礎上我們做了投融資規劃。投融資規劃做什么?實際上是一個方案，我們要把經濟適用房大概要多少量定死，這是我們必須要的，這個數字要控制住。除了經濟適用房以外有哪些能做商品房，還有哪些可以政府用房，還有社會配套用房，都搞清楚，然后進行算賬。算賬以后發現做不下來，做不下來怎么辦?我們再找規劃局來調規劃，把事情說清楚，規劃局同意了，因為這是全市的事情。除了建委以外，還有規劃局、發改委、土地局都會參加。在這種情況下，我們就來準備這個事情。

　　做完投融資規劃，我們做招標方案。我們的思路是什么?我們通過競標找一家開發商來做這個事情。給開發商的要求是什么?必須以比較低的價格把經濟適用房做下來，剩下的商業開發這一塊有本事你去做高價房，做多高價是他自己的本事，但是規劃條件都定了。在這樣情況下以這樣一個模式，我們想的很美，做方案階段沒有做市場測試。今天老焦說的比較好，要市場測試。等我們去找市場了，北京的地產商我們挨家去拜訪，發現他們都對這個項目不感冒，為什么不感冒?因為在當時的條件下土地沒有實行招拍掛，他們拿地都是協議價格，而且有的基本是零地價就拿到了，他能愿意做這個事嗎?不可能。那怎么辦?我們向市長已經承諾了，還得想轍。有一次汪市長開會的時候，我們說市長你對外開放行不行?你開放北京的房地產開發市場，我們到外地找來一家，汪市長說好，他們不干，你們就去找。

　　就這樣我們出去找，采取什么策略?我們得用好北京這塊牌。咨詢公司做任何項目都得用好自己的牌，就像蘭州那個，你得找到你自己的點，才可能把事做好。這個項目里面北京的牌子是什么?它有巨大的吸引力，很多人想進北京市場是進不去的。我們去找地產商，說你過來參加這個事吧，你進來以后合作伙伴有建設、有財政、有發改、有規劃、有土地，等于買個路條。這個點打的很準，應者云集。外地的綠城，電廣傳媒，大的開發商都來了，競標的結果完全出乎我們的意料，當時市長給的價格不能超過3000，競價的結果是什么?有一家最低的2280。第二家2480。第三家大概2600多，給市政府提供了非常豐富的選擇。到最后是解決了整個南城搬遷的問題。所以這個項目以后，我們再討論房價能不能控制的時候，我說控制不住純粹是扯，一定能控制住。

　　開放市場以后取得了這樣一個效果，開發商就在大興，他們的商品房也趕上了一個好的時機，因為他拿到這個項目以后，沒多久整個地產就紅火起來了。一開始是按照我們的要求，把經濟適用房先建起來，以便滿足政府的拆遷要求，后做它那個商品房。本來是給它這樣一個條件，是這樣要求的。但是開發商命比較好，當他真正想做的時候，房地產價格起來了，這是另外一個故事，意外的造就了盈利很多的一個公司。

　　這是我給大家介紹的北京經濟適用房這個案例，完成這個案例以后我們就把它給放大了，把投融資規劃做成了一個專門的咨詢產品，在很多城市，在新城新區里面去做投融資規劃，去做這種模式。其中在北京最典型的是一個小城鎮，是房山區長陽鎮，大家有機會可以去看看，長陽開發是非常非常成功的，是落后地區實現跨越式發展的典型，基本上是西紅門模式的一種翻版。所以就整個城市建設，我們國家經濟的轉型必須得動腦筋才可能解決。同樣，我們的PPP也必須真正的動腦筋，需要有智慧才能解決。僅僅到國外的網站上瀏覽點什么，項目就能做好嗎?不會的。這就需用足我們的資源，用足我們的腦子，然后我們可以把這個項目做的更好，把PPP做的更好，把城市建設搞的更好。

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