產(chǎn)業(yè)綜合體PPP模式實(shí)務(wù)探討

發(fā)布日期：2016-01-22來源：網(wǎng)絡(luò)來源編輯：李香玉

[摘要]

　　 來源：園區(qū)中國(guó) 作者：郭加付

　　 十八屆三中全會(huì)對(duì)新型城鎮(zhèn)化提出了具體要求：“推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展”，可見產(chǎn)業(yè)是新型城鎮(zhèn)化的先決條件。同時(shí)，在新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，全球產(chǎn)業(yè)的重組與調(diào)整、全國(guó)范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造、為解決“北上廣”等特大城市資源和環(huán)境不堪重負(fù)而提出的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等形勢(shì)，為以產(chǎn)業(yè)為依托的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)提供了歷史性機(jī)遇，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中有廣闊的市場(chǎng)前景。

　　 產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，是指以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)、由工業(yè)類用地或物流/倉(cāng)儲(chǔ)類用地兩大類型為載體，開發(fā)服務(wù)于生產(chǎn)制造、研發(fā)辦公、倉(cāng)儲(chǔ)配送、商貿(mào)物流、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上相關(guān)環(huán)節(jié)的新型形式;從表現(xiàn)形式上，主要包括了工業(yè)園、科技園、商務(wù)花園、倉(cāng)儲(chǔ)/商貿(mào)物流園及相關(guān)的生產(chǎn)配套設(shè)施等產(chǎn)品，同時(shí)，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的模式可以復(fù)制到旅游、養(yǎng)老、文化等產(chǎn)業(yè)。操作方法如下。

　　 1投資合作基本架構(gòu)

　　 以PPP模式投資的產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目，不同于傳統(tǒng)的單體投資項(xiàng)目，它是多個(gè)項(xiàng)目組合的項(xiàng)目群，在實(shí)際投資中，往往是一、二、三級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)。

　　 通常情況下，可包含以下主要流程：投資人或投資人組建的聯(lián)合體(按需求整合相關(guān)企業(yè))，參與政府組織的投資人(合作伙伴)招標(biāo)投標(biāo)，中標(biāo)后與政府共同組建項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司取得政府授予的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)后，根據(jù)產(chǎn)業(yè)定位，對(duì)區(qū)域?qū)嵤┱w策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)，并成立相應(yīng)的開發(fā)分公司或部門，針對(duì)各項(xiàng)具體的開發(fā)內(nèi)容實(shí)施投資開發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)，打造一個(gè)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)綜合體，使區(qū)域內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)從無到有、從零散到聚集，從而實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體價(jià)值的提升、區(qū)域地塊及物業(yè)的升值，而投資人則從各級(jí)開發(fā)中獲得相應(yīng)的利潤(rùn)。投資合作架構(gòu)如圖1所示。

　　 圖 1是基本的合作架構(gòu)，在實(shí)際操作過程中，對(duì)某項(xiàng)單體的開發(fā)項(xiàng)目，是否需要單獨(dú)簽訂投資開發(fā)協(xié)議，需要和政府方深入溝通并以合同形式約定。運(yùn)營(yíng)模式。傳統(tǒng)工業(yè)園的運(yùn)營(yíng)中，園區(qū)的服務(wù)更多的是企業(yè)自己組織或社會(huì)零散提供的形式。而新型產(chǎn)業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)模式中，運(yùn)營(yíng)商作為政府的授權(quán)企業(yè)，為園區(qū)的入園企業(yè)提供一站式服務(wù)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)組織園區(qū)內(nèi)各類資源，實(shí)現(xiàn)集約化管理，提高服務(wù)質(zhì)量，提升服務(wù)檔次。并通過產(chǎn)業(yè)鏈的完善和集約，提高入園企業(yè)產(chǎn)品附加值，其模式見圖2。

　　 2盈利模式分析(價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式)

　　 PPP模式投資運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)綜合體，不同的開發(fā)階段有不同的盈利點(diǎn)，是一個(gè)短、中、長(zhǎng)期結(jié)合的投資組合，各階段的利潤(rùn)來源能為項(xiàng)目帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。整個(gè)項(xiàng)目的盈利組成分三大部分，如圖3所示。

　　 此類項(xiàng)目，投資人除獲得正常的投資收益外，還獲得項(xiàng)目的施工總承包利潤(rùn)(價(jià)差收益)，同時(shí)，該模式能在項(xiàng)目啟動(dòng)后2~3年內(nèi)產(chǎn)生現(xiàn)金的流入，緩解資金壓力。實(shí)際操作中，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際特點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目所在地的政策及項(xiàng)目公司的資金情況，合理選擇土地出讓與項(xiàng)目公司自身開發(fā)的比例，合理選擇二級(jí)開發(fā)中物業(yè)的租售比例。根據(jù)宣傳、招商進(jìn)度合理地把握各開發(fā)環(huán)節(jié)的投資節(jié)奏，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

　　 目前國(guó)內(nèi)成功的產(chǎn)業(yè)綜合體投資項(xiàng)目中，投資商依靠前期介入規(guī)劃、與政府的良好合作關(guān)系及在園區(qū)內(nèi)的主導(dǎo)地位，享受了極高的土地紅利，為二級(jí)開發(fā)帶來了可觀的利潤(rùn)，成為了投資商的主要利潤(rùn)來源，但該項(xiàng)利潤(rùn)受土地政策的影響較大，有較大的政策風(fēng)險(xiǎn)，前期經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)不應(yīng)抱過于樂觀的態(tài)度。

　　 3退出機(jī)制

　　 產(chǎn)業(yè)綜合體的委托開發(fā)是一個(gè)長(zhǎng)期的合同關(guān)系，在合同設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)設(shè)計(jì)好合理的退出機(jī)制。退出分主動(dòng)退出和被動(dòng)退出，被動(dòng)退出指發(fā)生了不可控制、無法挽回的風(fēng)險(xiǎn)，或項(xiàng)目干系人中有重大違約行為，導(dǎo)致項(xiàng)目難以為繼，項(xiàng)目按協(xié)議約定的條款由政府方接手，屬于風(fēng)險(xiǎn)管控的范疇。這里主要討論主動(dòng)退出，一般情況，主動(dòng)退出主要是指項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方因自身發(fā)展需要，主動(dòng)選擇轉(zhuǎn)讓、二次融資等行為。主要有如下常規(guī)辦法：一是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，直接將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給有意向的專業(yè)公司經(jīng)營(yíng);二是利用房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)等資本運(yùn)作的手段，將持有物業(yè)資產(chǎn)證券化，從而實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的退出;三是持有同類物業(yè)整體打包上市，實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的退出。后兩種辦法在國(guó)外的PPP投資項(xiàng)目中被普遍采用。

　　 4PPP模式實(shí)施產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目關(guān)鍵要素

　　 PPP模式投資的產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目具有長(zhǎng)期性、復(fù)雜性、綜合性等特點(diǎn)，要成功實(shí)施一個(gè)這樣的項(xiàng)目，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下方面。

　　 產(chǎn)業(yè)科學(xué)定位。產(chǎn)業(yè)定位是產(chǎn)業(yè)綜合體投資運(yùn)營(yíng)的靈魂，能否結(jié)合當(dāng)?shù)氐馁Y源稟賦、政府的長(zhǎng)期規(guī)劃、國(guó)家產(chǎn)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的宏觀形勢(shì)，作出科學(xué)合理的定位，直接決定了項(xiàng)目的成敗，通常產(chǎn)業(yè)定位應(yīng)綜合考慮國(guó)家、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等宏觀因素及區(qū)域人才、人文、政策支持等微觀因素，并結(jié)合以上因素分析項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿Α⒔?jīng)濟(jì)產(chǎn)出政策支持、配套服務(wù)需求、用地需求、社會(huì)效應(yīng)等要素，結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源稟賦，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)作出合理科學(xué)的定位。

　　 優(yōu)惠政策(政府支持)的爭(zhēng)取。優(yōu)惠政策包括稅收、土地、人才引進(jìn)、公共服務(wù)(醫(yī)療、教育等)等各個(gè)方面。政策的支持力度，直接關(guān)系到運(yùn)營(yíng)商招商的難易程度，關(guān)系到人才、企業(yè)聚合的源動(dòng)力。因此，在投資決策的各階段應(yīng)充分考慮優(yōu)惠政策的力度，在招商中應(yīng)加強(qiáng)宣傳。

　　 建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)質(zhì)量的把關(guān)。規(guī)劃、設(shè)計(jì)能否很好地體現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)的定位，實(shí)現(xiàn)決策時(shí)候確立的定位意圖，對(duì)園區(qū)的持續(xù)招商有決定性影響。同時(shí)，建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)的質(zhì)量直接關(guān)系到后期的園區(qū)環(huán)境品質(zhì)，關(guān)系到客戶(企業(yè)、個(gè)人)的使用體驗(yàn)，因此，項(xiàng)目前期應(yīng)選擇國(guó)際、國(guó)內(nèi)一流的規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位，并對(duì)其產(chǎn)出質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)。

　　 招商及持續(xù)招商。產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心、以打造產(chǎn)業(yè)集群為重點(diǎn)、以產(chǎn)業(yè)資源做競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)業(yè)的招商、引進(jìn)是園區(qū)運(yùn)營(yíng)的核心工作。產(chǎn)業(yè)的定位準(zhǔn)確與否、地方政策的支持力度、園區(qū)建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)的質(zhì)量，最終都將直接影響到運(yùn)營(yíng)商的招商。同時(shí)，從運(yùn)營(yíng)商內(nèi)部來說，投資決策前應(yīng)詳細(xì)分析自身在投資行業(yè)內(nèi)的資源優(yōu)勢(shì)(也有可能是政府的資源優(yōu)勢(shì)或者當(dāng)?shù)氐馁Y源稟賦)，著重打造招商團(tuán)隊(duì)自身的能力，注意主導(dǎo)性企業(yè)的引進(jìn)(或者直接考慮整合主導(dǎo)型企業(yè)參與產(chǎn)業(yè)綜合體的投資運(yùn)營(yíng))。

　　 投資運(yùn)營(yíng)商自身能力的打造。PPP 模式投資產(chǎn)業(yè)綜合體，不同于以往的單體項(xiàng)目，它是多類型、多個(gè)項(xiàng)目組成的項(xiàng)目群，因此，投資運(yùn)營(yíng)商是否具備相關(guān)的能力，是項(xiàng)目能否成功實(shí)施的關(guān)鍵。這些能力應(yīng)包括以下方面：資本運(yùn)作、各類項(xiàng)目投資管理、招商、銷售等，作為單個(gè)企業(yè)來說，不可能具備整個(gè)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)需要的專業(yè)能力，因此，整合相應(yīng)行業(yè)內(nèi)相關(guān)資源的能力也就顯得尤為重要。

　　 5對(duì)PPP模式的幾點(diǎn)建議

　　 PPP 模式能緩解地方政府債務(wù)，提高公共產(chǎn)品和公共服務(wù)供給的效率。同時(shí)，PPP模式具有長(zhǎng)期性、復(fù)雜性等特點(diǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)較高，在決策時(shí)應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和管控。對(duì)投資人來說，BT模式慣有的“短平快”可能會(huì)一去不復(fù)返，優(yōu)質(zhì)的BOT項(xiàng)目稀缺，PPP將會(huì)是未來的市場(chǎng)方向。這需要投資人能轉(zhuǎn)變觀念，適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境，基于公司未來的發(fā)展，建議如下。

　　 一是在國(guó)家相關(guān)政策環(huán)境及全國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大趨勢(shì)下，以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心的產(chǎn)業(yè)綜合體投資具有廣闊的市場(chǎng)前景。其短、中、長(zhǎng)期投資結(jié)合的特點(diǎn)也符合公司發(fā)展的定位要求。建議公司抓試點(diǎn)、抓可復(fù)制項(xiàng)目，為公司進(jìn)入這一領(lǐng)域奠定基礎(chǔ)。

　　 二是建議公司加強(qiáng)自身相關(guān)能力的培養(yǎng)，加強(qiáng)規(guī)劃、招商、行業(yè)運(yùn)營(yíng)等方面的資源整合能力及靈活度，為公司進(jìn)入新興的市場(chǎng)提供組織保障。

　　 三是在產(chǎn)業(yè)綜合體的具體產(chǎn)業(yè)上，在兼顧投資區(qū)域的資源稟賦的前提下，建議公司可以重點(diǎn)考慮環(huán)保產(chǎn)業(yè)，可整合集團(tuán)內(nèi)部相關(guān)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的資源，契合公司在環(huán)保行業(yè)的發(fā)展定位，全方位介入環(huán)保產(chǎn)業(yè)。

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