房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增臨近

發(fā)布日期：2015-07-06來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)來(lái)源編輯：張?zhí)m

[摘要]

　　盡管熱議了許久，但房地產(chǎn)行業(yè)的“營(yíng)改增”(即在房地產(chǎn)領(lǐng)域營(yíng)業(yè)稅改增值稅)仍?shī)檴檨?lái)遲。

　　今年5月18日，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》中提到，力爭(zhēng)全面完成營(yíng)改增，并將房地產(chǎn)業(yè)等列入進(jìn)一步的營(yíng)改增范圍。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的情況較為復(fù)雜，此前外界對(duì)于其營(yíng)改增的改革是否能順利推進(jìn)，存在不少爭(zhēng)議，并認(rèn)為是改革中“難啃的骨頭”。但對(duì)于面臨改革和發(fā)展雙重任務(wù)的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增勢(shì)在必行。

　　姍姍來(lái)遲的營(yíng)改增

　　我國(guó)的增值稅與營(yíng)業(yè)稅并存的流通稅格局是于1994年基本確立的，此后在2011年的深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)中，部分生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)領(lǐng)域推行增值稅的改革試點(diǎn)被提出。

　　2011年11月，財(cái)政部以及國(guó)家稅務(wù)總局[微博]發(fā)布《營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案》，并于2012年將上海作為首個(gè)試點(diǎn)城市，進(jìn)行交通運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)的營(yíng)改增工作。同年7月財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)通知并明確在上海市的營(yíng)改增將進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。

　　2013年經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，于當(dāng)年8月1日起營(yíng)改增試點(diǎn)全國(guó)推行，并力爭(zhēng)“十二五”期間全面完成改革。

　　談及營(yíng)改增的目的，北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉劍文解釋道：“營(yíng)改增主要是解決和降低重復(fù)征稅、通過(guò)降低企業(yè)重復(fù)征稅來(lái)降低企業(yè)負(fù)擔(dān)以及解決企業(yè)轉(zhuǎn)型等問(wèn)題。

　　按照中央規(guī)定的“十二五”期間全面完成改革目標(biāo)，今年是營(yíng)改增的收官之年，放到最后進(jìn)行改革的行業(yè)包括建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院胡怡建教授在接受采訪時(shí)表示，之所以將這四個(gè)行業(yè)結(jié)合在一起進(jìn)行營(yíng)改增改革，是因?yàn)檫@些行業(yè)是有關(guān)聯(lián)的，建筑業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)提供建筑施工服務(wù)，而房地產(chǎn)行業(yè)很大部分需要貸款融資，考慮到它們的關(guān)聯(lián)性較大，所以在這些行業(yè)逐步的推行營(yíng)改增，當(dāng)然四個(gè)行業(yè)的情況也比較復(fù)雜，營(yíng)改增難度也比較大。

　　致通振業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司董事長(zhǎng)李記有亦解釋道，將房地產(chǎn)行業(yè)放在后半段進(jìn)行營(yíng)改增改革，一方面源于我國(guó)原來(lái)營(yíng)業(yè)稅的產(chǎn)業(yè)鏈中，前期的營(yíng)改增僅是試點(diǎn)，后續(xù)推行的營(yíng)改增則是一個(gè)由易到難的過(guò)程;另一方面則可能包含財(cái)政壓力的考慮，由于營(yíng)改增對(duì)于稅負(fù)的減負(fù)效過(guò)顯著，是結(jié)構(gòu)性減負(fù)，政府必然會(huì)考慮到財(cái)政壓力是否能夠承受得起。

　　“前端的交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等，在營(yíng)業(yè)稅中占比不到30%，而后期的建筑業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)等才是營(yíng)改增的‘大頭’。整體設(shè)計(jì)是以前期較為簡(jiǎn)單的行業(yè)先行試點(diǎn)，為后期營(yíng)改增難度較大的行業(yè)積累經(jīng)驗(yàn)。”李記有表示。

　　之外，房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他行業(yè)，從拿地、建設(shè)、開(kāi)發(fā)到預(yù)售，這些環(huán)節(jié)一般需要2~3年的時(shí)間，周期較長(zhǎng)的甚至需要十幾年，而這也為營(yíng)改增在房地產(chǎn)行業(yè)的推進(jìn)提高了難度。

　　劉劍文表示，從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，營(yíng)改增的難度肯定是存在的，因?yàn)樵鲋刀愂卿N(xiāo)項(xiàng)稅款減去進(jìn)項(xiàng)稅款，而稅率問(wèn)題就是其中之一。另外在進(jìn)項(xiàng)稅款上如何進(jìn)行抵扣等，都將是值得關(guān)注的問(wèn)題。

　　行業(yè)影響幾何

　　至2015年，營(yíng)改增改革已經(jīng)歷時(shí)4年。而就房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，此前熱議的今年初推行營(yíng)改增的計(jì)劃已經(jīng)落空，近期未見(jiàn)權(quán)威消息公布具體時(shí)間表。有專家預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增最快2015年九十月份就能推出，如果稍微晚一點(diǎn)的話，可能要等到12月份，然后2016年1月開(kāi)始執(zhí)行。

　　并無(wú)疑問(wèn)的是，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增近期推出已是板上釘釘，無(wú)論具體時(shí)間幾何，營(yíng)改增都將給行業(yè)帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。

　　李記有認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅改增值稅改革后，對(duì)于消費(fèi)者和房企都會(huì)有一定影響。

　　從房?jī)r(jià)方面看，由于營(yíng)改增可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)及其下游施工企業(yè)成本增加，利潤(rùn)率出現(xiàn)變化，房?jī)r(jià)有可能隨之出現(xiàn)波動(dòng)。

　　劉劍文則表示，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)稅改增值稅，對(duì)于房?jī)r(jià)的影響肯定會(huì)存在，但從總體上看，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增是以穩(wěn)定稅負(fù)、不增加納稅人的稅負(fù)為前提，從為房地產(chǎn)企業(yè)減負(fù)角度考量，因此房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)不會(huì)出現(xiàn)增加，但是各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況不同，會(huì)存在一定差異。

　　除了房?jī)r(jià)，營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的加劇是否產(chǎn)生影響，也是近期討論較多的話題。胡怡建表示，稅收只是眾多成本因素之一，總體上來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模都不會(huì)太小，只是相對(duì)而言的大型與小型。其中，相對(duì)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)在稅收管理上可能更加有效，對(duì)于收入銷(xiāo)項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅等管理更完善，可抵扣部分就會(huì)相對(duì)多一些，因此對(duì)于稅收成本的減輕會(huì)做的更好一些。

　　李記有亦認(rèn)為，大型房地產(chǎn)企業(yè)在管控系統(tǒng)、財(cái)務(wù)核算、與施工企業(yè)的議價(jià)能力等方面，都比小的開(kāi)發(fā)商要有優(yōu)勢(shì)，所以營(yíng)改增之后，這些優(yōu)勢(shì)將有助于大型房地產(chǎn)企業(yè)保持自身營(yíng)銷(xiāo)成本的平穩(wěn)，而小型房地產(chǎn)企業(yè)如果不能將上漲的價(jià)格傳導(dǎo)出去，則面臨著被擠垮的風(fēng)險(xiǎn)。

　　如何應(yīng)對(duì)有方

　　在房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅改增值稅“山雨欲來(lái)”之時(shí)，各企業(yè)內(nèi)部對(duì)于營(yíng)改增都在做著調(diào)整，而如何更好地迎合營(yíng)改增的到來(lái)，似乎也成為很多房地產(chǎn)企業(yè)比拼營(yíng)銷(xiāo)之外的又一“戰(zhàn)地”。

　　李記有表示，對(duì)于此次營(yíng)改增，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要做好充足準(zhǔn)備，首先要對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行分類(lèi)，在項(xiàng)目的不同階段選擇能夠?yàn)槠涮峁┰鲋刀愡M(jìn)項(xiàng)額發(fā)票的企業(yè)合作，對(duì)于不能提供增值稅發(fā)票的小額納稅人，逐漸退出與其合作;其次要加強(qiáng)對(duì)于效益管理合規(guī)性的審查，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須要加強(qiáng)對(duì)于供應(yīng)商的全鏈條管理，特別是付款賬號(hào)、發(fā)票開(kāi)具、合同的真實(shí)性等要進(jìn)行嚴(yán)格的審查，避免供應(yīng)商開(kāi)具的票據(jù)出現(xiàn)虛開(kāi)、代開(kāi)等行為。

　　李記有認(rèn)為，營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自身財(cái)務(wù)部門(mén)的規(guī)范化也提出了新挑戰(zhàn)，因?yàn)槔U納增值稅與繳納營(yíng)業(yè)稅相比更加復(fù)雜，在營(yíng)改增過(guò)渡時(shí)期，如何做好核算，厘清哪些項(xiàng)目可以享受過(guò)渡政策進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，是十分重要的工作。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)可能在多個(gè)地區(qū)有項(xiàng)目，在營(yíng)改增之后，如果最終政策確定是按照機(jī)構(gòu)所在地進(jìn)行繳稅，企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)須做好由項(xiàng)目所在地繳稅轉(zhuǎn)到機(jī)構(gòu)所在地繳稅的銜接工作;如果政策最終規(guī)定，按照項(xiàng)目所在地預(yù)征增值稅，之后再到機(jī)構(gòu)所在地進(jìn)行匯算征繳增值稅，則財(cái)務(wù)部門(mén)須研究如何完善對(duì)應(yīng)。

　　“這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅核算工作提出了新挑戰(zhàn)，雖然這部分工作量較大，但由于增值稅發(fā)票牽扯到刑事責(zé)任，因此如果存在惡意取得或者取得不合規(guī)的增值稅發(fā)票，對(duì)于企業(yè)自身而言都會(huì)帶來(lái)較大的影響和損失。”李記有表示。

　　胡怡建說(shuō)，面對(duì)營(yíng)改增的到來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)要更好地了解營(yíng)業(yè)稅改增值稅后的變化，從包括企業(yè)自身的稅務(wù)核算系統(tǒng)上進(jìn)行改進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好營(yíng)銷(xiāo)，在采購(gòu)方面也要做好核算，從而取得有效的增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣，享受政策的紅利。

　　劉劍文同時(shí)表示，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)考慮企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略問(wèn)題，并根據(jù)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整。因?yàn)闋I(yíng)改增與過(guò)去的營(yíng)業(yè)稅相比更加規(guī)范，因此企業(yè)在此過(guò)程應(yīng)抓住這個(gè)自身完善、制度完善、規(guī)范完善的時(shí)機(jī)。在合法的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮減輕稅負(fù)時(shí)，做一些合理的策劃工作是可以的。

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