建筑項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段，如何做好投資估算

發(fā)布日期：2017-11-28來源：網(wǎng)絡(luò)來源編輯：張繼蕊

[摘要]

　　 中國的工程建設(shè)領(lǐng)域飛速發(fā)展，市場也日趨成熟飽和.與之相關(guān)的各行業(yè)均面臨著巨大的競爭和挑戰(zhàn)，項(xiàng)目業(yè)主的投資更日趨謹(jǐn)慎，決策更穩(wěn)健，對投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性要求更高更嚴(yán)，對決策階段編制的投資估算也要求更詳細(xì)準(zhǔn)確。

　　投資估算的目的和作用

　　 1、項(xiàng)目投資決策和制定融資方案的重要依據(jù)

　　 項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段的投資估算所確定的資金額，是投資者進(jìn)行投資決策、制定融資方案和資金籌措的重要依據(jù)，投資者要根據(jù)自身的財(cái)務(wù)能力和信用狀況作出是否投資的決策。同時(shí)，投資估算的準(zhǔn)確度，也將直接影響融資方案的可靠性以及各類資金在幣種、數(shù)量及時(shí)間要求上能否滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。

　　 2、進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的基礎(chǔ)

　　 經(jīng)濟(jì)評價(jià)是對項(xiàng)目的費(fèi)用與效益作出全面的分析評價(jià)，項(xiàng)目所需投資是項(xiàng)目費(fèi)用的重要組成部分，是進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)的基礎(chǔ)。投資估算準(zhǔn)確與否，將直接影響經(jīng)濟(jì)評價(jià)的可靠性。

　　 3、編制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)

　　 按照項(xiàng)目建設(shè)程序，應(yīng)在可行性研究報(bào)告被審定或批準(zhǔn)后進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。經(jīng)審定或批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告是編制初步設(shè)計(jì)的依據(jù)，報(bào)告中所估算的投資額是編制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)，是建設(shè)投資的最高限額，以后各階段的工程造價(jià)均不能超過此金額。

　　 投資估算的主要影響因素

　　 1、建設(shè)地區(qū)及建設(shè)地點(diǎn)

　　 建筑產(chǎn)品存在于不同的地域空間，其產(chǎn)品價(jià)格必然受到所在地區(qū)空間、時(shí)間、自然條件、社會(huì)與市場軟硬環(huán)境的影響。

　　 建筑產(chǎn)品的價(jià)值是人工、材料、機(jī)具、資金和技術(shù)投人的結(jié)果，不同的區(qū)域和市場條件，如當(dāng)?shù)貧夂驐l件、自然資源、物資供應(yīng)、施工現(xiàn)場、基礎(chǔ)設(shè)施配套、周邊配套(如學(xué)校、大型商業(yè)區(qū)等)、區(qū)域物價(jià)、交通狀況、周邊建筑檔次等影響著項(xiàng)目的定位、成本和收益等，對項(xiàng)目的市場前景有著決定性的作用。

　　 建設(shè)地點(diǎn)選定后，項(xiàng)目業(yè)主通常按照政府規(guī)劃和自身狀況選擇建設(shè)方案，從而決定建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容，而建設(shè)內(nèi)容決定著投資估算的范圍，影響著工程造價(jià)的廣度。

　　 2、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

　　 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是項(xiàng)目決策的重要內(nèi)容之一，也是影響工程造價(jià)高低的重要因素。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一般根據(jù)政策文件、業(yè)主需求和市場定位來確定，是編制項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的重要依據(jù)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)能否起到控制工程造價(jià)、指導(dǎo)建設(shè)投資的作用，關(guān)鍵在于標(biāo)準(zhǔn)水平定得是否合理。

　　 3、建設(shè)方案

　　 建設(shè)投資包括工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)用，其中工程建設(shè)其他費(fèi)和預(yù)備費(fèi)由行業(yè)主管部門制定的相關(guān)政策性文件的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)或?qū)嶋H合同價(jià)確定，除土地費(fèi)外的其他費(fèi)用所占的比重較小，不確定性因素也較少，其成本基本可控。而工程費(fèi)用所占比重很大，且涉及面廣、周期長、影響因素眾多，但其中工程設(shè)計(jì)對其影響最大，高達(dá)75%以上。

　　 所以建設(shè)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)尤為重要，一旦方案敲定，其建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等則基本確定，其方案設(shè)計(jì)的優(yōu)劣對建筑產(chǎn)品的最終造價(jià)影響較大。

　　 如何做好投資估算

　　 1、重視方案設(shè)計(jì)，加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)意識

　　 設(shè)計(jì)人員應(yīng)意識到，造價(jià)控制不僅是造價(jià)人員的事，也是設(shè)計(jì)人員不可推卸的責(zé)任和義務(wù)。方案設(shè)計(jì)應(yīng)具有前瞻性、創(chuàng)造性和可實(shí)施性，在方案選型時(shí)必須考慮周全，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)觀念與成本意識，不僅擅長從技術(shù)層面也要從經(jīng)濟(jì)角度對方案進(jìn)行優(yōu)選，注重對工程造價(jià)有重大影響的建筑平面、結(jié)構(gòu)類型、空間組合、層高和外立面效果等要素的設(shè)計(jì)，做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的合理結(jié)合，在滿足建筑功能需求的情況下，盡量選用平面規(guī)整、方正的平面布局，減小建筑物周長與建筑面積比，實(shí)現(xiàn)建筑物壽命周期成本最低的目標(biāo)要求。

　　 2、提高工程造價(jià)人員的綜合素質(zhì)

　　 (1)加強(qiáng)工程造價(jià)人員的責(zé)任心，提高項(xiàng)目前期控制意識。造價(jià)人員應(yīng)意識到照圖算量計(jì)價(jià)只是工程造價(jià)中最基本最簡單的工作，資料匱乏的項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段的造價(jià)控制既是重點(diǎn)也是難點(diǎn)。

　　 造價(jià)人員應(yīng)根據(jù)自身的工作經(jīng)驗(yàn)積累已完工程造價(jià)的資料，并結(jié)合專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的政策性文件和造價(jià)信息，積極參與到項(xiàng)目前期的造價(jià)控制中，在展示自我工作能力、積累全方位工程造價(jià)相關(guān)知識的同時(shí)，也能了解到設(shè)計(jì)和業(yè)主的建設(shè)意圖，更好的服務(wù)于業(yè)主，為業(yè)主提供準(zhǔn)確的有價(jià)值的造價(jià)信息，從而使自己及單位更具競爭力。

　　 (2)在投資估算中做到不漏算和重算費(fèi)用。工程造價(jià)人員應(yīng)具備一定的設(shè)計(jì)專業(yè)基礎(chǔ)知識，在建設(shè)項(xiàng)目只有建筑方案而無其他專業(yè)設(shè)計(jì)的情況下，能大致知道該建筑可能采用的結(jié)構(gòu)形式以及其他專業(yè)可能涉及的建設(shè)內(nèi)容;應(yīng)具有一定的施工常識，能依據(jù)建筑方案、地勘資料及建筑周邊狀況大致推斷可能選用的基礎(chǔ)形式和采取的施工組織措施(如基坑護(hù)壁、施工降水、施工電梯等);能依據(jù)建設(shè)地點(diǎn)的地質(zhì)地貌，正確判定項(xiàng)目總圖可能產(chǎn)生的大額總平面費(fèi)用(如堡坎、排洪溝及大規(guī)模土石方的挖填和堆運(yùn)等);能依據(jù)設(shè)計(jì)專業(yè)述及的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，合理確定裝修檔次、設(shè)備選型與之匹配;能根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的特殊性質(zhì)，判斷可能發(fā)生的其他工程費(fèi)，如新建大型醫(yī)院的污水處理、高級博物館的文物保護(hù)(如監(jiān)控恒溫恒濕)等;應(yīng)了解項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃和資金來源，核實(shí)有無融資費(fèi)用，如建設(shè)期貸款利息等;對國有資金建設(shè)項(xiàng)目而言，應(yīng)落實(shí)水電氣的接人位置以及遠(yuǎn)距離接入費(fèi)用的資金來源。

　　 3、做好投資估算基礎(chǔ)資料和相關(guān)依據(jù)的收集

　　 (1)對擬建項(xiàng)目建設(shè)地的地質(zhì)條件、水電路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況、場平布置、交通運(yùn)輸、氣候條件、節(jié)能環(huán)保要求、自然資源狀況等與工程造價(jià)緊密相關(guān)又具有項(xiàng)目獨(dú)特性的基礎(chǔ)資料進(jìn)行收集，必要時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場踏勘和實(shí)地考察，使收集的資料更切實(shí)際和準(zhǔn)確可靠。

　　 (2)收集專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的建設(shè)工程造價(jià)費(fèi)用構(gòu)成、工程建設(shè)其他費(fèi)用估算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、定額標(biāo)準(zhǔn)、造價(jià)信息、估算指標(biāo)、物價(jià)指數(shù)、技術(shù)方法以及其他有關(guān)工程造價(jià)的文件。

　　 (3)根據(jù)工程造價(jià)人員自身的工作經(jīng)驗(yàn)，對已完成類似項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)、工程量及價(jià)格指標(biāo)加以總結(jié)分析，以備投資估算參考使用。

　　 4、真實(shí)、合理地編制投資估算

　　 投資估算中的工程建設(shè)其他費(fèi)和預(yù)備費(fèi)是按照國家或地方政府的政策文件或?qū)嶋H收費(fèi)來計(jì)算的，其計(jì)算基礎(chǔ)是建安工程費(fèi)或建筑面積，所以投資估算的重點(diǎn)和難點(diǎn)是確定建安工程費(fèi)的投資額。

　　 5、推行全面細(xì)致的投資估算方法

　　 項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段投資估算的難點(diǎn)是無詳細(xì)圖紙，計(jì)量較困難，從而導(dǎo)致造價(jià)確定困難，準(zhǔn)確度不高。根據(jù)大家在實(shí)際工作中參與前期工作的經(jīng)驗(yàn)，按照已完類似工程資料并結(jié)合方案設(shè)計(jì)平面圖、層高和結(jié)構(gòu)形式等基本信息，對建設(shè)方案的工程量進(jìn)行初測，按定額劃分的項(xiàng)目細(xì)化工程量，并根據(jù)當(dāng)?shù)禺?dāng)時(shí)的定額、人材機(jī)及其他政策性文件計(jì)算出項(xiàng)目的全費(fèi)用單價(jià)，編制較詳細(xì)的投資估算。

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