美國住宅大規模定制發展趨勢

發布日期：2016-02-16來源：中國建設報編輯：伏牛山

[摘要]

　　 “這座定制別墅的一切木制工藝總是讓人覺得舒服又有質感，與墻壁顏色統一的吊燈和墻壁的木雕都裝飾了寬敞的空間，讓它的簡約不至于空曠。”Sunsetglow養生別墅的房主喬治·艾米經常對人們傾訴自己的感受，“特別是一樓的模塊式定制客廳采取了白色的墻壁顏色，純潔淡雅。墻面做了個性化櫥柜的設計，對于喜愛收集藏品的人來說，非常實用。”對于艾米夫妻來說，這座不算大也不算豪華的Sunsetglow養生別墅已經成為他們的夢想家園。這座寬敞的現代鄉村家居位于美國德克薩斯州西湖區的鄉下，蔥郁之間，無論室內還是室外，綠色植物的活力和生機與這座別墅點滴相隨。樹影斑斑下是艾米夫妻晚年的養生生活。

　　 艾米還會對每一位親朋好友說：“如果你有了一塊好土地并且想建成一座住宅或是別墅時，我建議你去找定制住宅商拉瑞·庫什！”拉瑞·庫什是一家擁有20多年歷史的大規模定制住宅建造公司總裁，他建議客戶在準備購買土地之前就讓定制建造商介入。“一個好的定制建造商知道什么影響你的土地價值。很多客戶在購買完土地后才非常驚奇地發現，一塊土地要適合于建造一幢住宅還有許多的附加條件。例如有些土地的地基可能需要柱礅或襯墊，或者存在排水問題而需要大規模的挖掘工作，這些都需要增加數千美元的成本。同時還有一些其他問題需要考慮，例如對土地使用權和建筑物的限制和規定，只要讓我們公司介入你的住宅定制，一切麻煩都會幫你搞定。”拉瑞·庫什表示說。

　　 　美國定制住宅的定義

　　 定制住宅在中國還是一個極小眾的市場，從事定制住宅業務的開發商寥寥無幾。而在美國，定制住宅是典型的面向特殊人群與高端群體的新興主流住宅產品，經過幾十年的發展正在形成一個成熟的住宅市場，并已擁有相當數量專做定制住宅的建造商，他們不同于傳統住宅產品的建造商。定制建造商的產品是專為特定客戶量身定制的、獨一無二的住宅，在美國已經成為典型的面向特殊人群與高端人群的新主流高端住宅產品。

　　 定制住宅的概念最早由美國提出。而“定制”一詞起源于上世紀初的英國薩維爾服裝街，意思是為個別客戶量身剪裁。“定制住宅”是1970年美國未來學家阿爾文·托夫在《FutureShock》一書中提出的全新設想：指的是在住宅生產方式中，顧客對服務商提供的產品與服務進行挑選，以符合成本最低的個性化特定需求達成目標。

　　 美國住房建造商協會對定制住宅建造商所下的定義是：

　　 ①定制住宅是建造商為一個特定的客戶量身定制的、獨一無二的住宅；②定制住宅建造商按照客戶的要求，在客戶自有土地上建造住宅；③定制住宅建造商為單一家庭建造住宅；④定制住宅建造商通常是少量住宅建造者，每年建造25個或者更少數量的住宅；⑤在住宅開發商的土地上，一些定制住宅建造商可以全程或多項提供設計和建造服務；⑥定制住宅建造商也在自己所有的土地上，按照客戶的要求建造定制住宅；⑦面向特殊人群的別墅定制，是有針對性地設計、建造具有相當個人色彩的別墅類型物業，這種產品具有極強的不可復制或難以復制的特點；⑧趨向于建造高端住宅，為居住者量身定制獨一無二、經濟節能、生態環保、美觀宜居的新型住宅。

　　 值得重視的是，現在美國定制住宅市場正在深化發展，呈現出多方面與多層次的市場動向，定制住宅的定義和界線也在不斷擴展。首先與公寓、聯排別墅這類住宅的開發商不同的是，定制住宅建造商在住宅產品的建造規模上要小得多，前者是住宅批量生產，而后者是住宅定制建造。但隨著市場需求越來越多樣化，美國定制住宅的相關定義和建造模式也在不斷發展變化。

　　 現在美國，已經有了很多種不同形式的定制式住宅和不同級別的定制式住宅建造商。諸如半定制式住宅建造商，他們通過改變普通住宅的某些細節來為客戶實現定制服務，例如移動墻體、增加天窗等來為客戶住宅提供個性化服務；甚至還有自定制式住宅建造商，他們只在房子的某些區域為客戶提供定制服務，例如帶有日光浴室的廚房。特別是大規模定制的住宅建造商及其公司企業在美國方興未艾，這是一種集企業、客戶、供應商、員工和環境于一體，在系統思想指導下，用整體優化的觀點，充分利用企業已有的各種資源，在標準技術、現代設計方法、信息技術和先進制造技術的支持下，根據客戶的個性化需求，以大批量生產的低成本、高質量和效率提供定制產品和服務的生產方式。美國佛瑞斯特研究院副院長、聯邦產業協會理事鮑勃·布勞頓博士指出：“當然，定制式住宅的定義和界線的擴展，讓人們有了更多的機會擁有他們夢想的房子，而不用一切從零開始。”

　　 　美國住宅定制實施程序與運作特點

　　 由于定制的住宅是按照業主所想、量身定做的身心棲居之所，它個性突出，能反映居住者的個人風格和追求，是惟一的、自我的，每一所住宅都“獨一無二”，代表了主人的品位。因此，“定制住宅”是個人意志的物化體現，它在精神深處滿足了人的“限量情結”。

　　 美國住宅定制的意義在于生產出更個人化、更人性化的房子，也為美國房地產業提供了更符合現代需求的商業模式，其實施程序與運作特點有：

　　 一是美國住宅定制的BOYL程序。美國定制住宅建造商通常通過一個名為“Buildonyourland（建造在你的土地上），簡稱BOYL”的程序來為客戶提供定制住宅建造服務，整個BOYL程序是一個包括從土地、許可、金融、設計、建造、擔保的一站式服務。美國住宅定制的BOYL程序通常包括的服務項目：①土地的評估和推薦；②幫助客戶獲得金融機構的財政支持；③建筑的設計與規劃，并根據客戶需求進行評估和修改；④建筑內部裝修和設計方案的評估與確定；⑤房屋的建造與管理服務；⑥從工程設計、設備材料采購、施工到交付使用；⑦對客戶實行從工程的安全、質量、進度到造價的全面擔保服務。

　　 定制住宅是非常個人化的，某項定制可能一個客戶喜歡，而另一個客戶卻討厭，所以定制住宅的價值完全取決于主人個人的眼光，也因為此，美國現有多數定制住宅建造商都要求客戶事先交納一定數量的保證金。

　　 二是美國定制住宅的土地評估與推薦。對于一個普通客戶來說，在土地的選擇上通常缺乏在可建造性上的綜合考慮，有時這種代價是非常昂貴的。一方面，很多定制住宅建筑商會為客戶提供土地購買的咨詢服務，幫助客戶對某塊土地進行建造和價值上的評估。特別是幫助客戶評價某塊土地是否適合建造他們想要的房屋，避免在以后的建造過程中出現無法預知的問題和成本上的增加，幫助客戶防止在土地上超支，或者無法達到他們預想的房屋規模。同時還有一些其他問題需要考慮，例如對土地使用權和建筑物的限制和規定。另一方面，有些定制住宅建造商也會自己購買土地，然后再轉售給客戶，提供從土地到住宅設計和建造的住宅定制服務。

　　 現在美國，定制式住宅的土地通常由幾種方式獲得：

　　 ①客戶已經擁有自己用于建造定制住宅的土地；②客戶尋找一個定制住宅的建筑商代理選擇與購買土地；③建造商為客戶提供土地；④建造商為客戶提供土地來源與價值咨詢、建造評估和交易服務。

　　 三是美國住宅的定制式設計與規劃：不同的定制住宅建造商對客戶的住宅設計也采取不同的模式。定制住宅建造商也因為客戶提供的住宅設計方式的不同而分為：

　　 全定制式住宅。住宅建造商通常不會為客戶指定某些住宅模型，當預期的客戶提出設計和建造請求時，相關的設計和建造人員首先要了解客戶的需求，了解他們想要一個什么樣的住宅，工作人員從客戶的描述中判斷他們所需要的住宅類型，然后為客戶制定出設計方案。

　　 半定制式住宅。建造商通常有一系列他們已經建造過很多次或者已經預先設計好的半定制住宅模型，少則幾十種，多則上千種，他們通常讓客戶在這些半定制式住宅模型中進行選擇，也不限制客戶的某些特殊選擇，但這些選擇是有限的。如在兩種不同的瓷磚、硬木地板中進行選擇，半定制住宅建造商通過限制客戶的選擇來加快定制的進度和時間。

　　 自定制式住宅。有時候客戶也會自己帶來他們所期望的住宅樣式的圖片或設計方案，建造商從客戶提供的信息中來滿足客戶自定制式住宅的需要。這類建造商的典型態度是不會限制房主的特別要求，房主可以為自己的房子做出很多不同類型的選擇，從木材、瓷磚、廚房臺面到櫥柜等，其選擇可以說是無窮的。客戶希望自己的房子與眾不同，建造商的任務就是滿足客戶的需要。

　　 四是美國定制式住宅的套型選擇。美國房地產市場上定制住宅的趨勢已越來越明顯，大多數的定制住宅建造商都會為客戶提供一定數量的住宅模型供其選擇。因為不同的家庭，其職業經歷、文化程度、社會交往、經濟水平及興趣愛好的不同，家庭生活方式千差萬別，因此使居住行為模式呈現出多元性。多元化的行為模式決定了套型設計，住戶希望能在基本模式的基礎上按照自己的愿望去分隔或重新更改套內的空間。這對傳統磚混結構的住宅來說，確是難題。然而由于短肢剪力墻結構在定制住宅中的采用，使套型具有了可變性，住戶可以依據自己家庭特有的居住行為模式作出靈活性變動和分劃，從而使套型設計具有了適應性。

　　 現在美國，定制住宅建造商按不同的家庭居住行為模式做出如下定制分類和套型劃分：

　　 定制常規型。大部分家庭的生活是一種普遍、標準、平常的行為模式——起居、就寢、餐廚、洗浴等。典型的常規型定制套型是二室二廳住宅單元，基本功能住宅間齊備。

　　 定制工作型。家庭構成人員從事科技、文教衛職業或從事文藝創作，經常在家工作，或者家庭構成人員長時間從事進修學習，需要在定制套型設計中劃分出獨立的工作室或學習室。

　　 定制家務型或家庭職業型。經濟收入偏低、文化層次不高，以家務或家庭職業為生活的主要特征。家庭生活行為如縫紉、編織、育兒或在家中進行成品半成品加工，定制套型中需有方便獨立的家務活動室間，可將露臺南擴形成功能空間。

　　 定制社交型。家庭構成人員社交活動頻繁、興趣愛好廣泛，經常在家中聚會、品茗，對定制套型的要求是有較大的公共活動空間；家庭其他人員可以不經過客廳進出，避免打擾。

　　 定制藝術型。家庭構成人員具有獨特的藝術審美品位，對居室空間型態、裝飾要求別具一格。在定制套型設計中，多采用弧形內墻分隔空間；可曲折變化以追求與眾不同的套型模式；異形柱框架使住宅單元實現了靈活劃分；通過結構體系，實現了住宅的藝術型模式。

　　 五是美國定制式住宅的擔保服務。現在美國因為土地私有制，不僅有定制式、半定制式和自定制式的住宅，還出現了真正意義上的定制別墅。因此，美國定制住宅的擔保服務的形式多種多樣，承辦擔保行為不僅有定制建造商、房地產開發商，還有投資銀行等。美國的定制住宅擔保服務，是指在購地、建房、住宅質量等方面，業主為保障其利益，要求定制住宅建造商向業主提供相關擔保的合同。一個好的定制住宅建造商會為客戶提供優質的住宅質量擔保服務。這些服務包括但不限于如下內容：

　　 ①由于定制住宅這種商品具有使用壽命長、價格昂貴的特點，因此，如果沒有定制建造商的住宅按揭貸款擔保，普通居民很難有購買住宅的能力。

　　 ②當客戶的住宅出現照明、加熱、管道等方面的問題時，及時給予解決。

　　 ③為客戶提供住宅整體結構的某些主要方面為期三年、五年或十年的擔保。

　　 ④協定擔保項目的評估、監控、風險管理和處理方法，如評估定制住宅相關的法律風險、質量風險以及信用風險。

　　 美國別墅定制特點與模式

　　 在美國，別墅的定制并不僅是富人的專利，從簡陋的民居別墅到高檔的商品別墅，從200平方米的經濟型別墅到上千平方米的豪宅別墅，原則上講，都可以進行定制。

　　 1.美國別墅的定制意義

　　 美國別墅的定制意義在于：直觀表現個性，定制生活方式，兼顧豪華度、舒適度、個性化。

　　 2.美國別墅的定制特點

　　 美國很少有大面積的別墅區開發，而以定制產品居多，別墅定制化非常明顯。在美國新澤西富人區里，幾乎很少出現相同的別墅。由于美國人個性需求差異很大，個人的需求度不同，所以美國別墅的定制特點就很難用一種標準來要求。其定制特點有：

　　 一是多用木結構。美國有豐富的森林資源，且北美再生林每三四十年就要采伐更新一次，否則會自然腐朽。所以，美國二層以下的別墅一般用木材，其建造的產業化水平很高，先在地上打一個混凝土的地基，下好螺栓，然后工廠送來一片加工好的木龍骨架，現場拼裝后接水、電、管，再外封石膏板、保溫板，講究一些的則由人工將4厘米厚的紅黏土磚砌在外面，這樣的別墅兩個星期即可完工交付。

　　 二是朝向不重要。美國別墅的景觀比朝向重要，一般會避免南向，因為光照引起的耗能過多。另外由于建筑的保溫隔熱一般做得較好、氣候也比較干燥，所以朝向并不是特別重要的關注點。

　　 三是多留公用空間。如果一套美國別墅有400平方米的建筑面積，那么最多只有150平方米是臥室，一個主人臥室、一個兒童臥室、一到兩個客人臥室，剩下的是起居室、娛樂室、家庭廳、廚房和餐廳。這些公共空間占到了總面積的2/3。

　　 四是地下室是儲藏室和鍋爐房。美國人習慣將很大的地下室用作堆放亂七八糟的雜物和鍋爐間，很難見到地下室有人住的房間，最多也就在地下室里設置一個工作間，主人可以在里面堆一些東西。

　　 五是雜糅的風格。美國的別墅是歐洲“泊來品”，基本上沒有美國本土文化特征。如人們常說的“加州風格”、“邁阿密風格”、“夏威夷風格”，其實就是意大利和西班牙風格的融合體，或者是意大利和西班牙后現代風格。因此，美國的別墅風格本身是一種雜糅的風格。

　　 六是盡量利用自然環境。美國的別墅一般盡量利用自然環境，而非營造環境。由于人工很貴，一般采用不需要日常維護的植物。很多別墅區的密度非常之低，而室外基本由幾十年的次生林所包圍，不需要再進行太多的人工環境營建。

　　 3.美國別墅的定制模式

　　 與普通公寓相比，美國的別墅定制不僅僅是建筑和庭院面積更大、功能更復雜、內外裝更豪華，且在許多細節處理方面均有不同的設計理念和表現形式。定制的基本目標是實現產品的個性化。然而，個性化的表達卻可以通過不同的定制模式以及滿足業主不同層面的需求予以體現。其定制模式包括：

　　 一是原創式。規劃出每戶獨立的占地面積和建筑面積，由主人在圈定的地塊內，自行設計、確定材料工藝、施工、建設；但應特別注意的是外立面需要與整個社區統一和諧。

　　 二是訂單式。此模式分為自選式、全程服務式。自選式是由消費者在開發商提供的別墅方案中挑選最喜歡的外立面設計和戶型設計及預算后，提出修改意見，交由開發商建造，施工建造，建好后收取總造價10%~15%的服務費。全程服務式是開發商與別墅服務商全程合作，根據客戶的需求提供專業的全方位建房服務，從遴選風水寶地、房屋結構的個性化設計，到雕琢房型平面、投資測算、生產施工、安裝、內裝修和房屋建好后的不動產經營服務、遠程管理服務等。

　　 三是先訂單后原創。規劃出每戶獨立的占地面積和建筑面積，客戶可以從種類繁多的標準產品中直接挑選符合個人或家庭需求的別墅戶型。如果在這些別墅戶型中沒有滿意的戶型，用戶還可以自己提供圖紙，由開發商協助建造。

　　 美國住宅產業大規模定制發展優勢

　　 美國定制住宅產業開發的新方向是大規模定制。它是住宅開發企業面對住宅市場激烈競爭和需求細分化的必然選擇。將制造業大規模定制引入住宅的生產，即把大規模生產和定制生產這兩種生產模式的優勢有機結合起來——個性化定制產品和服務的大規模生產。1987年斯坦·戴維斯在《FuturePerfect》一書中首次將這種生產方式稱為大規模定制（Mass Customization ，簡稱MC）。1 9 9 3 年B·約瑟夫·派恩在《大規模定制：企業競爭的新前沿》寫到：“MC的核心是產品品種的多樣化和定制化急劇增加，而不相應增加成本；范疇是個性化定制產品的大規模生產；最大優點是提供戰略優勢和經濟價值。”適應大批量住宅的工業化高端生產建筑，滿足個性化客戶的需求。通過供應鏈的靈活和快速響應實現多樣化、定制化，適應市場需求。這場工業革命引導美國住宅產業創新發展，并被傳統房地產建筑企業接受。

　　 “住宅房地產業的特性為MC生產提供了基礎。”美國Realbeauty住宅定制公司副總裁達納·麥金泰爾指出，其關鍵和前提是產品可由模塊組裝，模塊是可以預制和大規模工廠化生產，而定制式住宅產品恰好具有這樣的特點。介于工業產品的大規模生產和建筑業的手工定制之間兩者的特點。住宅的中間產品（構配件、設備等）具有制造業的產品標準化程度較高、可大規模工業化生產等特點，特別是裝配式建筑構件的工業化生產以及大開間結構建造技術的成熟，使快速生產和多樣化成為可能，同時又適應建筑業按照用戶要求定制設計和現場安裝生產的方式，因此定制式住宅產品適合采用MC方式進行生產。其特征是以客戶需求為導向，以現代信息技術為支持，以模塊化設計、敏捷生產為定制手段。

　　 MC開發將住宅建造的規模化和需求的個性化很好地結合在一起，解決了供給與需求脫節的問題，與傳統的定制住宅建造模式相比具有以下優勢：

　　 1.滿足顧客的個性化需求。傳統的住宅開發致力于面向統一的市場，生產標準化的或近似標準化的產品，而在MC開發中，企業將每一個顧客或一部分顧客當作一個細分市場，充分了解每一個目標顧客的特殊要求，按每個顧客的需求進行產品設計，使產品符合顧客的個性化需求。

　　 2.降低開發風險。傳統的住宅開發是一種備貨型開發模式，先生產后銷售，是一種被動型的生產模式。在這種模式下，開發生產不能與市場需求緊密結合，產品定位不準，不能適應市場的需求，往往容易出現產品積壓、降價銷售的情況。而在MC開發中，企業以客戶的個性化需求為起點，是訂貨型生產，是一種需求拉動型開發模式。承建洛杉磯霍華德·休斯購物中心附屬生活中心的ArdenRe鄄alty開發商安得烈·杰姆斯表示：“這種模式以有效的需求決定生產，避免產品因沒有適應需求而導致庫存積壓的風險。”

　　 3.降低產品的多樣化成本。多樣化成本指企業為了提供多樣化的產品而形成的各種費用之和。包括定制或配置產品的實際費用、生產不為客戶接受的多樣化產品所帶來的損失等。MC既具有大規模生產的低成本和高效率，又具有定制化生產的靈活性，把規模化和個性化較完美地結合在一起，通過將產品的主要部件、通用件、標準件大規模生產，降低產品的多樣化成本。另外，由于定制開發的產品能夠準確地滿足客戶的個性化需求，對客戶來說增加了產品的價值，因此，定制產品具有溢價效應，客戶往往愿意支付更高的價格，獲得更大的利潤。

　　 4.迅速適應市場的變化。傳統房地產企業的外部環境，如市場、消費者偏好等因素的變化，對開發商提出了嚴峻的挑戰。但MC開發從客戶的個性化需求出發，通過供應鏈跨企業集成管理的整體優勢，使企業能比競爭對手更快、更多、更經濟地將定制產品供應給客戶，更好地適應外部環境的變化。位于美國佛羅里達州邁阿密的Lennar公司，近年來新增設了住宅MC市場信息導向子公司（MCMIOC），成為美國最大的定制住房企業之一，并幫助發展中國家進行住房定制建設。MCMIOC開展的業務主要有定制住房金融、科研和信息轉讓、定制經濟適用房、定制住宅的國際貿易。

　　 5.采用先進的生產理念和生產技術。住宅定制開發要求建設的周期要短、成本要合理，并且要能夠很好地適應產品的多樣性。為適應變化的市場，定制開發的建造系統必須吸收各種先進的建造理念，并整合利用其他企業的資源和技術，實現綜合資源動態優化配置以及效益最大化。例如，位于新澤西州普林斯頓的Amrep定制房產公司，去年開始采用裝配式生產技術，吸收敏捷生產的思想，盡可能達到定制產品的集成化生產并縮短開發周期；采用虛擬建設來整合相關企業的資源，大大降低了該公司的交易費用和建設成本。

　　 6.樹立全新的營銷觀念。傳統房地產業的營銷形式是將建好的產品向客戶推銷。在住宅MC開發的模式下，客戶由原來的建成后被動選擇變成了開發前主動參與產品的設計，這時的營銷才真正體現營銷的本意：通過了解客戶的需求，制造出他們需要的產品。位于美國密歇根州的Pulte住宅定制公司市場總監凱麗·鮑瑞爾認為：“住宅的MC要樹立全新的營銷觀念，就是最大程度地體現客戶的要求，并探索實現需求的途徑和可行性。我們一直要求營銷團隊參與設計、建造、物業服務等房地產開發的全程，并使他們有機結合在一起。”

　　 美國MC的關鍵技術

　　 住宅MC有兩個前提：一是在開發商限定的可實現范圍內，最大程度地滿足購房者的需求，若不能實現這一需求，開發商則應改變技術開發策略；二是MC的物業應有高端技術的開發前途和豐厚提升的利潤空間。

　　 依據上述理念，現有的房地產企業都應當深思：自己有沒有低成本、大規模生產的“模塊技術”優勢？能不能研制開發單個項目的多用途“定制模塊”組件？有沒有MC系統的技術體系和科學管理的支撐？

　　 最理想的方法是在現有“模塊技術”的基礎上，通過定制建造開發模式的變革，使技術體系、管理模式與創新理念全面提升。企業只有站在高端定制技術與市場競爭的最前沿，才能適應市場細分化需求，使自己立于不敗之地。位于美國西雅圖的Quick customization 房屋建造商，從設計到定制安裝成全裝修的100套民居物業，一般只需30個工作日。其MC物業的品種有各類別墅、低層專用物業（學校、商店、辦公樓），各類3層民居以及4層以下的各種公寓（老年公寓、學生公寓、移民公寓等）。其中，僅為他們配套的窗戶（產于美國明尼蘇達州安德森制造廠），品種就多達18.8萬種，這些品種是靠5萬種基本模塊組成的。面對如此眾多的選擇，工作人員只需運用完善的展示系統，從實物到虛擬，從設計到建造，通過大規模工廠化的加工、裝配、運輸和現場安裝，交給客戶的是各自滿意的定制物業。

　　 根據美國房地產業近年來的MC經驗，其關鍵技術的開發與創新，正在朝以下幾個方面拓展：

　　 1.拓展模塊化定制系統。根據企業的產品種類，由某些通用模塊構建簡化管理的生產線平臺，通過改變某些面向特定客戶和應用的模塊來調整生產線的產品范圍。模塊化制造系統的關鍵問題是模塊之間的接口，包括硬件接口和信息接口。如果模塊之間的接口是標準的，生產工程師就可以把來自不同供應商的設備集成到一個制造系統中。模塊化系統的優點在于提高了系統的可重組性和可擴展性。當產品類型發生變化時，可通過更換相應的工藝模塊來調節系統的適應能力。當產品需求量發生變化時，可通過增加（減少）某些關鍵模塊單元或提高（降低）系統自動化程度來增加（減少）產量，同時保證一定的經濟性。

　　 2.拓展布局化動態組合。傳統住宅部品制造系統規劃的一個重要方面是合理安排車間、制造單元的布局，加快工件的流動，減少排隊等待時間、運輸時間等。MC住宅系統規劃的目標除了包括傳統的制造系統規劃目標外，更重要的是要保證制造系統的布局化動態組合和調整能力，滿足MC所要求的柔性和快速響應能力。

　　 3.拓展柔性物流系統。傳統住宅部品的一體化傳送帶、吊車、有導軌的自動導引車（AGV）等物料傳輸系統已經不能滿足柔性物流的要求。MC住宅產品對物流系統的期望可以歸納為：可以傳輸任何體積、重量、形狀的物品，不需要軌道，沒有路線的約束，提高傳輸速度，減少安裝時間，增加智能化向導能力和自恢復能力。

　　 4.拓展控制結構的動態響應。截至目前，建造系統基本上有三種控制結構：集中控制結構、遞階控制結構和異構控制結構。在異構控制結構中，每一個實體具有高度自治性，可以快速響應環境變化。MC生產由于其訂單到來的隨機性，要求控制系統具有動態響應的特點。異構控制結構是MC建造系統應該借鑒的結構。

　　 5 .拓展生產準備的商品空間。美國Quick customization房屋公司首席執行官比爾·赫爾諾認為:“支撐住宅MC的關鍵技術之一是拓展生產準備的商品空間。”MC生產仍然需要依靠流水式生產。在大批量生產模式下，建造商通過增加批量，將生產準備時間和成本分攤到盡可能多的產品中。而MC的極端情況是，每種產品批量的能力依賴于生產準備工作的減少。如果生產準備工作能夠減少，那么建造商就可以做到按訂單生產提高了商品空間。MC企業的核心能力表現為其能夠低成本、高效率地為顧客提供充分的商品空間，最終滿足顧客的個性化需求的能力上。

　　 6.拓展網絡化組織管理。隨著全球制造業的發展，供應鏈理論已發展成為全球供應鏈管理理論。通過供應鏈實現MC生產過程的網絡化組織和管理，產品從開發到銷售的全過程將得到優化，生產效率的提高和生產成本的降低是不言而喻的。

　　 7.拓展企業間合作關系。MC生產是以新產品開發企業與專業化制造企業的有效合作、互相依存為前提的，因此拓展企業與企業之間的合作關系尤其重要，其中構成的網絡化虛擬公司的盟主企業與盟員企業間應該能達到雙贏的合作關系。

　　 美國MC住宅的互聯網營銷開發

　　 因特網的普及和應用給21世紀制造業提供了快速組成虛擬公司并敏捷定制建造住宅新產品的重要條件。在MC潮流推動中，美國的房地產業開發商與建造商紛紛開發通過因特網系統構建虛擬企業的全面開發，實現產品開發、設計、建造、裝配、銷售和服務的全過程，通過社會供應鏈管理系統將合作企業連接起來，按MC住宅模式實行有效的市場控制與營銷管理。

　　 近年來，美國定制住宅營銷界提倡“全程網絡代理”的銷售方法，其用意是在項目的設計階段介入互聯網的市場信息，從而建造出客戶有效需求的物業。MC住宅的互聯網效應則更進一步：它越過營銷對象單個項目的較高成本，利用大規模模塊化生產的低成本，通過科學組合，成為客戶有效需求的理想“網絡定制品”。同時，客戶由過去營銷過程的被動終端變為網上主動參與“設計”的起點。這種“定制營銷+互聯網”模式在原有營銷基礎上又推進了一大步，從而為定制住宅企業創建品牌、提高占有市場的份額打下了基礎。“‘定制營銷+互聯網’模式細分到個體（或某個單位、某種群體）后，形成了新的意義上的‘1+1網絡定制營銷’。”美國Hines公司MC住宅部經理邁克爾·布朗表示，“當“1+1網絡定制營銷”的價格構成中滲進了個性化、特定化甚至理想化的因素時，MC住宅產品與其物業增添了浪漫、觀賞、夢幻般色彩的新功能。”

　　 根據美國新興MC住宅+互聯網營銷潮流的經驗，眾多定制住宅企業參與的互聯網營銷開發包括以下內容：

　　 1.完善“定制營銷+互聯網”信息流。“在我們奉行的‘定制營銷+互聯網’模式中，首先凸顯美國心理學家亞伯拉罕·馬斯洛需求理論的客觀存在。即‘市場需求+互聯網細分化’決定了我們企業MC住宅的六維思考：誰來買房—— Who will buy a house？買什么房——What room to buy？買哪里房——Where to buy a house？什么時候買房——What time to buy a house？為什么買房——Why buy a house？如何購買房——How to buy a house？”美國H ovnanian 公司副總裁約瑟夫·戈爾茨坦認為，“將MC的六維思考作為與客戶交流的窗口，通過龐大、科學、實用的網絡和定制住宅商務平臺，將大量信息進行篩選、整理、分析、提煉，使客戶的有效需求與大規模定制的生產模式相結合，讓房地產的‘定制產品’一開始就有了買家，沒有存量，無需預測。”

　　 2.Remotedesign模型。這是通過互聯網多媒體系統，在各項目的現場，將客戶所需的物業制作成三維圖象，再通過旋轉、縮小、放大、細化、更換、擴展等修改和操作，產生出“CAVE”自動虛擬的環境。客戶參與Remotedesign模型設計后，完成了MC住宅的模塊系列定單。2015年5月，美國中西部地區受到龍卷風及創紀錄暴雨侵襲時，布蘭科、休斯敦等地千百間房屋遭洪水沖毀。好萊塢明星布拉德·皮特通過Remote design 模型定制了150 座房屋，委托Amrep、Horton等建筑公司捐建予受災地區。這些房子有漂浮房、清涼房與眾聚房三種，解決了中西部地區夏季氣候炎熱、洪水多發可能造成的住房受損等問題。

　　 3.網絡定制Elab平臺。這是一個以客戶驅動為核心的MC新房交易平臺。該平臺有一個App，并推出由設計師設計的各種MC戶型的粗坯產品，消費者可對戶型設計、硬件配置、軟件服務、地段、價格、周邊配套等做出反饋。數據收集之后，設計師再對產品進行迭代，通過不斷與消費者交互、產品迭代，直到消費者滿意下單為止。最后，將這些訂單進行梳理，讓喜歡相同類型、相同地段產品的客群集中在一個項目里，輸送給開發商，讓開發商按需開發和建設。有美國地產界“地產女王”之稱的巴巴拉·科科倫，現任Manhattanproperty定制公司總裁，最近為公司的“定制營銷+互聯網”模式推出了網絡定制Elab平臺。“以往購房者并沒有獲得足夠的知情權、參與權和決策權。”巴巴拉表示，“客戶的真實需求從來就是沒有被真正意義上地尊重過、滿足過。我認為，未來的‘網絡定制Elab平臺’是巨大的市場，是我眼里的黃金時代。”

　　 4.網絡定制4B模式。“網絡定制4B模式”包括：一是BtoB模式，即企業對企業的一種銷售模式。通過線上線下提供給客戶能參考選擇的土地或客戶自己找地，委托房地產公司為其量身訂做獨立式住宅。二是BtoBtoC模式，即為開發商和國內外住宅部品供應商服務。網絡技術和電子商務的發展使得企業與客戶的交流變得更加方便。這種交流幾乎不會受到時間和地域的限制，交流的成本也大幅度降低。通過網絡，設計人員可以與消費者進行交流，了解其要求，可以為消費者提供可視化的設計界面。“網絡定制4B模式”可以讓企業消費者、企業與企業參與設計。假如一個客戶要做別墅項目，他有一塊地與擁有“網絡定制4B模式”的房地產企業簽約后，房屋網絡定制的運作全由4B模式來做，做好后再賣給客戶。

　　 5 .大數據Precision sharing （精準共享）系統。這是美國PulteHomes公司首先開發的“定制營銷+互聯網”領導模式。它是利用互聯網和大數據提前精準獲知買家需求，讓買家直接在平臺下訂單，再利用大數據手段，找出80%或90%需求相同的客戶及其喜歡的房子，其中包括戶型、設計、配套、地段等參數，然后拿這些訂單跟開發商合作、存量改造、增量定制開發。“因為住宅開發項目的建設過程持續時間長、信息量大，在傳統的開發模式下，參與各方中往往存在嚴重的信息不對稱和信息缺失的現象，導致開發建設過程中效率和準確性降低等問題，并且信息獲取和流通的成本很高。”PulteHomes公司產業執行官理查德·威爾遜介紹，“我們利用這種網絡信息技術結合項目實際，實現了建立高效的管理信息系統，并實現信息資源的共享、社會資源的優化使用，進而提高決策準確性和效率。此外，大數據Precisionsharing系統以設計部門為中心，可以直接連接消費需求和生產，并使各方實現信息資源共享。”

　　 　美國住宅MC發展趨勢

　　 當今建造環境的變化給美國房地產業帶來了新的變革和重大影響，各種新概念和新模式不斷涌現，如并行工程、精益生產、敏捷建造、大規模定制、虛擬定制、綠色建造和網絡化建造等。未來美國的住宅建造系統必將超越現有企業模式與形式的范疇。“沒有人可以憑借過去的成功經營來斷言未來。”鮑勃·布勞頓博士指出。這位博士以“美國住宅MC發展價值”為課題進行了長達五年的調查研究，在他看來，在MC與互聯網的沖擊下，美國的傳統房地產業必將產生“自我顛覆”，行業轉型和產業變革是必然趨勢。其方向正在朝著全球化、敏捷化、網絡化、虛擬化、智能化、綠色化和個性化發展：

　　 1.MC住宅全球化。MC住宅全球化的概念出于發達國家的智能系統計劃。近年來，隨著互聯網技術的發展，MC住宅全球化的研究和應用得到迅速發展。MC住宅全球化主要包括：市場的國際化；住宅產品設計和開發的國際合作；MC住宅產品的跨國化；MC住宅企業在世界范圍內的重組與集成，如MC動態住宅聯盟公司；MC住宅資源的跨地區、跨國家的協調、共享和優化利用等。布勞頓博士認為：“在MC住宅全球化驅動中，MC動態住宅聯盟公司必須開發出符合未來各國社會不同時代變革各種需要的住宅；例如臺階式與半獨立式住宅的住房，這類住房才能受到人們的歡迎。”

　　 2.MC住宅獨性化。獨性化是個性化的未來概念。隨著現代市場競爭的加劇，企業之間的競爭開始轉向基于時間的競爭和基于客戶需求的競爭。為顧客提供定制的獨性化產品，更加全面提高顧客的滿意度，諸如“可移動住宅”、“高能效和安全保障住宅”、“男性化住宅”和“女性化住宅”等。這是房地產企業追求未來新的競爭優勢的一種必然趨勢。

　　 3.MC住宅網絡化。由于網絡技術的迅速發展，給住宅企業定制活動帶來新的變革。未來基于網絡的住宅定制主要包括：定制環境內部的網絡化，實現定制過程的住宅集成；定制環境與整個定制企業的網絡化，實現定制環境與企業中住宅設計、管理信息系統等各子系統的集成；企業與企業間的網絡化，實現企業間的住宅資源共享、組合與優化利用；通過網絡，實現異地住宅定制。網絡化的影響深度、廣度和發展速度往往遠超過人們的預測。

　　 4.MC住宅虛擬化。虛擬定制是以定制技術和計算機技術支持的系統建房技術和仿真技術為基礎，集現代定制工藝、計算機圖形學、并行工程、人工智能、虛擬現實技術和多媒體技術等多種高新技術為一體，由多學科知識形成的一種綜合住宅系統技術。它將現實住宅定制環境及其定制過程通過建立系統模型映射到計算機及其相關技術所支撐的虛擬環境中，在虛擬環境下模擬現實住宅定制環境及其定制過程的一切活動和產品定制全過程，并對住宅定制及定制系統的行為進行預測和評價。

　　 5.MC住宅綠色化。住宅定制業一方面是創造人類財富的支柱產業，但同時又是當前環境污染的主要源頭。有鑒于此，產生了綠色住宅定制模式。綠色住宅定制是一個綜合考慮環境影響和資源效率的現代定制模式，其目標是使住宅在設計、定制、運輸、建造到報廢處理的整個住宅生命周期中，對環境的影響最小、資源效率最高。例如布勞頓博士預言，在未來MC定制綠色化的城市中，會出現或類似杉樹形高樓群或形如緊貼地面的葡萄藤一樣向夕陽展開的建筑群，置身其中，涼爽舒適。

　　 6.MC住宅智能化。所謂智能化定制住宅系統是一種由智能機器和人類專家共同組成的人機一體化智能系統。它在定制住宅的全過程中能進行智能活動，諸如土地分析、設計推理、材料判斷、戶型結構決策等。智能化MC住宅技術的宗旨在于通過人與智能機器的合作共事，擴大、延伸和部分取代人類專家在定制住宅過程中的腦力勞動，實現定制過程的優化。此外，在MC住宅中引入各種各樣的智能型傳感器，隨時都可檢測住宅的應力、畸變、沉降、裂紋、腐蝕及其構件的其他隱蔽問題。特別是環境傳感器，為保護人類生存空間的健康將起到重要作用。這類智能儀器可準確測定空氣濕度、溫度、污染度或從屋頂、墻壁滲透進來的污濁空氣，隨時發出警報，迅速反饋到中央處理機構，確保住戶健康。

　　 7.MC住宅多變化。未來MC住宅多變化的主要內容是讓你擁有一座“人性化百變房屋”。這一發展趨勢的MC住宅追求的美感不再是比例或順序，而是充分表現活力和動態。這就要借助住宅定制的鉸鏈和滑道、墻和房頂可重新排列和組合；而定制式房間則可擴張可縮小、可長可短、可圓可方，甚至可將房間的部分零件整體移動。“定制多變的住宅對于提高家庭的靈活性是很有裨益的。”布勞頓博士說，“一個家庭應該能夠隨著人口要求的變化而改變，這樣它才能成為一個終身的家庭，我們應該增加住房的定制類型，也要提高定制住房內部結構的靈活性。”

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