2017年，我國房地產行業向何處去

發布日期：2017-01-13來源：中國建設報編輯：伏牛山

[摘要]

　　 市長調任，一個城市的房價會發生變化嗎？

　　 這種擔憂，幾天前就真實地發生了。

　　 日前，重慶市長黃奇帆辭去市長職務，消息一出，有人分析認為，在其治下穩定了十多年的重慶房價將會上漲。隨后有消息傳言，個別人甚至迫不及待地打著飛的去買房。

　　 姑且不論這個故事的真實性，從中反映出的卻是人們對未來房地產市場普遍存在的一種迷茫。哪怕有一點風吹草動，都會引發各種猜測。

　　 進入2017年，中國的房地產市場向何處去？未來的政策如何調整？土地市場又會有怎樣的變化？近日，中國指數研究院發表了相關預測報告。

　　 住房回歸居住屬性

　　 報告認為，進入2017年后，中國積極的財政政策不會改變，貨幣政策更注重穩健中性，貨幣環境的全面寬松將不存在。針對房地產提出的“要在宏觀上管住貨幣”，顯示出明年房地產貨幣投放控制將會趨緊。

　　 而堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，明確了房屋居住屬性，有利于引導社會形成合理的房屋消費預期。2017年房地產分化格局將持續，地方政府將繼續積極落實主體責任，結合當地實際情況進行調控。房價上漲壓力大的熱點城市采取適當的調控手段，需求端差別化信貸政策將繼續發揮重要作用，限購、稅收手段也將沿續，以促進市場平穩健康發展；供應端將合理增加土地供應，盤活城市閑置和低效用地，緩解供求緊張局面，滿足合理住房需求。同時，房地產庫存過多的三四線城市，將在繼續嚴控土地供應、減緩供給速度、疏通銷售渠道的同時，進一步提高基礎設施建設和公共服務水平，將去庫存與新型城鎮化相結合，通過提高三四線城市的教育、醫療、交通等公共配套服務，吸引農業轉移人口落戶，促進農民工市民化，釋放以新市民為主的新需求，促進庫存去化。

　　 租賃市場相關立法將進一步完善。2017年推動住房租賃規模化、專業化發展，探索建立支持經營住房租賃機構發展的相關政策體系將有較大空間。未來租賃市場相關立法將進一步完善，特別是如何繼續鼓勵熱點城市住房租賃市場的各類參與主體的積極性、有效保障各方權益將進一步明確，機構化、規模化租賃企業發展也將繼續加快。

　　 加快研究建立房地產平穩健康發展長效機制，推進完善住房體制建設。房地產長效機制的建立完善將是防止房地產市場大起大落的重要手段。可以預期的是，未來圍繞房地產市場供給、需求及市場交易行為的一系列制度建設將步入快車道，行業發展預期將更趨穩定。

　　 區域一體化建設將加快節奏。京津冀、長三角、珠三角等城市群將進一步通過市場化的手段結合有效的政策引導，實現產業功能與人口分布的合理匹配，中心城市周邊中小城鎮，將加快與中心特大城市聯通，承接特大城市外溢的人口、需求及轉移的產業，促進自身產業結構升級調整，同步緩解特大城市的人口、房價壓力。

　　 土地市場分化持續

　　 2016年，熱點城市堅持“分類調控、因城施策”，相繼提出增大土地供應、限購限貸等新政，房地產市場逐步趨于穩定，非理性市場行為明顯減少。2017年，落實調控、確保平穩將是房地產市場的主旋律，增供宅地與調控仍為重點城市關注重點，部分需求或將外溢至周邊城市；另一方面，房地產市場分化將持續，三四線城市仍需去庫存。

　　 據預測，2017年各熱點城市將繼續執行已出臺的限貸、限購、土地相關措施，穩定市場預期，打擊非理性投機行為。重點城市也將繼續調整土地供給結構，穩定土地市場預期。本輪調控中，增供成為各城市調控重點之一，多個城市明確2017年將繼續加大供地力度。另一方面，根據國土資源部要求，多個熱點城市已陸續發布2017～2019年三年住宅用地供應計劃，此舉將提升土地供應的靈活性，穩定市場對未來住宅用地供應的預期，有效防止恐慌性情緒產生。

　　 2016年熱點城市陸續出臺了針對土拍規則、流程的調整，其中有對原有規則如“設定最高限價”的強化，也有對規則流程的創新，如南京、蘇州首創的“熔斷機制”和“搖號拿地”等。2017年，熱點城市將繼續調整競拍規則，完善交易方式，隨著調控工作的深入，未來將有更多推陳出新的土地拍賣規則出爐。

　　 與此同時，隨著調控力度的加碼，熱點城市被調控擠壓的市場需求不斷向周邊城市外溢，環北京區域，長三角的無錫、常州，珠三角的東莞、佛山、廣州遠郊的從化和增城等地，成為承接各自區域內熱點城市外溢需求的重要目的地。

　　 2017年全國土地市場分化或將持續，因一線城市受調控影響入市地塊量減少，二線城市將接棒成為土地市場交易主力。同時，三四線城市庫存大、銷售慢的現狀仍未改善，將繼續面臨去庫存壓力。通過公積金等相關制度改革釋放新需求、鼓勵農村人口進城購房等方法或將成為主要突破口。

　　 據此判斷，市場表現仍將持續分化。2017年，預計一線城市的調整幅度將弱于二線。主要源于一線城市此前限購政策并未放開，此輪需求釋放較為平穩。且一線城市潛在購買力充足，市場供不應求，預計政策收緊影響周期有限，全年降幅小于二線城市。而二線城市在嚴格的調控政策下，部分非理性需求被抑制，加之需求透支，市場調整下全年銷售面積將出現明顯回落。2017年，對于三四線城市的去庫存支持政策將繼續發力，信貸資源等也有望向三四線城市傾斜。在政策支持下，預計2017年三四線城市銷售面積將保持平穩。

　　 而堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，明確了房屋居住屬性，有利于引導社會形成合理的房屋消費預期。2017年房地產分化格局將持續，地方政府將繼續積極落實主體責任，結合當地實際情況進行調控。房價上漲壓力大的熱點城市采取適當的調控手段，需求端差別化信貸政策將繼續發揮重要作用，限購、稅收手段也將沿續，以促進市場平穩健康發展；供應端將合理增加土地供應，盤活城市閑置和低效用地，緩解供求緊張局面，滿足合理住房需求。同時，房地產庫存過多的三四線城市，將在繼續嚴控土地供應、減緩供給速度、疏通銷售渠道的同時，進一步提高基礎設施建設和公共服務水平，將去庫存與新型城鎮化相結合，通過提高三四線城市的教育、醫療、交通等公共配套服務，吸引農業轉移人口落戶，促進農民工市民化，釋放以新市民為主的新需求，促進庫存去化。

　　 租賃市場相關立法將進一步完善。2017年推動住房租賃規模化、專業化發展，探索建立支持經營住房租賃機構發展的相關政策體系將有較大空間。未來租賃市場相關立法將進一步完善，特別是如何繼續鼓勵熱點城市住房租賃市場的各類參與主體的積極性、有效保障各方權益將進一步明確，機構化、規模化租賃企業發展也將繼續加快。

　　 加快研究建立房地產平穩健康發展長效機制，推進完善住房體制建設。房地產長效機制的建立完善將是防止房地產市場大起大落的重要手段。可以預期的是，未來圍繞房地產市場供給、需求及市場交易行為的一系列制度建設將步入快車道，行業發展預期將更趨穩定。

　　 區域一體化建設將加快節奏。京津冀、長三角、珠三角等城市群將進一步通過市場化的手段結合有效的政策引導，實現產業功能與人口分布的合理匹配，中心城市周邊中小城鎮，將加快與中心特大城市聯通，承接特大城市外溢的人口、需求及轉移的產業，促進自身產業結構升級調整，同步緩解特大城市的人口、房價壓力。

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