各地房貸繼續收緊

發布日期：2017-01-13來源：中國建設報編輯：伏牛山

[摘要]

　　 房子是用來住的，不是用來炒的。”為回歸這一定位，調控之手從限購到房貸持續加碼升級。

　　 2016年年末，鄭州、武漢、濟南等拉開了二線城市樓市第三輪限購大幕，而在一線城市限無可限的形勢下，監管層只能從對樓市的去杠桿力度持續加碼，2016年尾北京傳出消息稱，15家銀行的北京分行簽署了一份公約，自2017年1月1日起執行的貸款利率將不低于銀行基準利率的0.9倍。

　　 筆者從多家銀行和地產中介處確認了這一信息，并已經在大部分國有銀行和部分股份制銀行內部得以執行，但仍有小銀行執行8.5折利率優惠。但這15家大中型銀行，已經作為房貸利率變化的風向標，這意味著北京已成為繼深圳、上海之后第三個實施統一標準首套房貸利率最低限的城市。

　　 而早在2016年12月初，媒體報道了某國有大行下發了自12月5日起執行最新版房貸政策通知，套數認定考核外地未結清貸款，有2筆及以上在途未結清住房貸款含北京、外地，直接拒貸。

　　 盡管套數認定新規仍未有其他銀行跟進，但接受采訪的多位人士普遍認為，北京的緊縮調控將會長期持續。

　　 二線限購加碼一線限無可限

　　 2016年12月21日晚8時許，鄭州市政府下發《關于進一步加強房地產調控工作的通知》：12月22日起，鄭州房地產市場調控升級。在鄭州加強版的限購政策中，將180平方米（含）以上住房納入限購范圍，同時，對于非鄭州戶籍家庭在本市購房，需提供兩年以上的個稅或社保證明，而且中間不能斷。此外，使用住房公積金貸款購買首套自住住房的，不僅要嚴格執行貸款金額不超過相應最高貸款限額、月還款額度不超過家庭收入60%的規定，市住房公積金管理中心還要嚴格按照繳存余額規定的倍數發放個人貸款，不得突破。

　　 同日晚間據武漢市住房保障和房屋管理局網站消息，《武漢市房管局關于擴大住房限購范圍的通知》文件顯示，武漢市進一步擴大住房限購區域，新增東西湖區、江夏區、黃陂區部分區域。

　　 “限購政策的一再升級，明確提出抑制投資性需求，穩定房子的價格，給樓市降溫。各地因城施策，控制房價，房地產調控兩個月后樓市降溫明顯。”融360分析師認為，預計未來將會有更多的樓市比較火熱的城市采取限購政策或升級限購政策。

　　 但在一線城市已呈現“限無可限”的局面，房地產市場調控只能從終結低利率政策下手，使得銀行體系通過按揭貸款的信用創造受限制，抑制信貸總供給。

　　 繼2016年北京“9·30”新政提高首付比例之后，2016年12月27日晚間流傳的消息稱，15家銀行北京分行簽署了一份《關于加強個人住房貸款業務自律管理促進健康發展的公約》。

　　 據該公約顯示，“公約生效后各簽約單位不應受理低于基準利率0.9倍的個人住房貸款業務，對于公約生效前已受理或審批的低于基準利率0.9倍的個人住房貸款業務，原則上應于公約生效后1個月內執行完畢”；此外，“對于通過壓低貸款利率、降低貸款成數進行惡性競爭、擾亂市場秩序的情況，可向監管部門進行舉報。”

　　 但多家銀行人士告訴筆者，現在公約還未對外公布，只是銀行間自律協會初步擬定的，還沒正式發文實施。

　　 然而，多家北京中介機構卻表示，盡管沒收到相關文件，但多家銀行2017年新增房貸業務將按貸款利率9折執行，但有小銀行仍執行8.5折利率優惠。

　　 而此前已經完成網簽的存量仍按原折扣執行，具體定價除嚴格實行差別化的住房信貸政策外，還需要結合市場狀況、客戶資信、貸款成本、風險補償等因素。

　　 2017年9折以下利率或絕跡

　　 事實上，北京已成為繼深圳、上海之后第三個實施統一標準首套房貸利率最低限的城市。

　　 2016年3月25日，上海出臺《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，為配合這一“史上最嚴厲”的樓市調控政策，推出更嚴格住房限購政策、差別化住房信貸政策等系列組合拳后，上海銀監局下發了《關于進一步做好個人住房貸款政策相關工作的通知》和上海市市場利率定價自律機制的相關要求，要求各家商業銀行執行新政要求。

　　 根據融360監測數據顯示，2016年3月份上海首套房平均利率折扣低至8.62折，執行利率為4.22%，主流優惠利率為8.5折，共有17家銀行執行該利率。

　　 但通知下發后，人民銀行上?？偛堪l布數據稱，新政后，各商業銀行自覺抵制房貸利率惡性競爭，首套房貸最低利率已按基準利率9折執行。

　　 與上海不同的是，深圳首套房貸利率更早之前已經被9折市場占據。例外的是，或許因為廣州未現大幅上漲的原因，廣州是北上廣深四大一線城市中還未實施此標準的城市。

　　 但已有多數熱點二線城市首套房貸利率已上調至9折之上。以南京17家銀行樣本為例，2016年12月份，平均利率折扣為9.02折，平均利率為4.42%，優惠占比高達100.00%。首套房貸款利率方面，本月和上月相比沒有變化，除了交通銀行的9.5折，其余16家銀行均執行9折優惠利率。首套房首付方面，17家銀行的首付比例都是三成。

　　 此外，武漢、長沙、沈陽等二線城市首套房平均利率折扣分別為9.49折、9.31折、9.14折等。

　　 但從全國首套房貸款平均利率走勢來看，根據融360統計，2016年12月全國首套房平均利率為4.45%，與上月持平。同比2015年12月的4.63%仍下降0.18%。

　　 “但從樓市的發展情況來看，這是各地因城施策的結果。”某國有銀行房貸業務負責人告訴筆者，盡管有部分二線城市仍未跟進，但在北京統一標準首套房貸利率之后，這一“政治”地區信號極有可能蔓延到全國各一線二線熱點城市，在限購的大背景下，統一的首套房貸利率極有可能會面臨大幅上調的可能，也就是說未來9折以下的首套房貸利率折扣將很有可能絕跡于房貸利率市場。

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