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納稅人銷售權屬登記在自己名下不動產時適用國家稅務總局公告2016年第14號，房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目(還沒有進行權屬登記、即一手不動產)適用國家稅務總局公告2016年第18號。
舉例：如果一個房地產開發企業，開發一批商鋪，銷售出 90%，剩余有 10 套商鋪尚未售出。房地產開發企業辦理權屬登記，將該 10 套商鋪登記在自己企業名下，以自己名義對外出租。3 年后，該商區房產價格上漲，有買家提出要購買商鋪。房地產開發企業決定將該 10 套商鋪再出售，此時，該 10 套商鋪已經登記在房地產開發企業名下，再次銷售時，屬于“二手”，不是尚未辦理權屬登記的、房地產開發項目的房產，因此，房地產企業應適用國家稅務總局公告2016年第14號，而不適用國家稅務總局公告2016年第18號。
房地產開發企業將該 10 套商鋪登記在自己企業名下時，需要視同銷售?
《試點實施辦法》第十四條規定：“下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：
(二)單位或者個人向其他單位或者個人
原標題為：關于《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》的解讀
一、發布本公告的背景是什么?
為認真落實《深化國稅、地稅征管體制改革方案》有關要求，進一步優化納稅服務，保障全國范圍全面推開營業稅改征增值稅(以下簡稱營改增)試點工作的順利實施，稅務總局發布公告，對全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項進行明確。
二、納稅申報期有何特別規定?
為確保營改增試點納稅人(以下簡稱試點納稅人)能夠順利完成首期申報，2016年6月份增值稅納稅申報期延長至2016年6月27日。據工作實際情況，省國稅局可以適當延長2015年度企業所得稅匯算清繳時間，但最長不得超過2016年6月30日。
三、增值稅一般納稅人資格登記有何規定?
(一)試點實施前后“應稅行為年應稅銷售額”的確定
試點納稅人試點實施前的應稅行為年應稅銷售額按以下公式換算：應稅行為年應稅銷售額=連續不超過12個月應稅行為營業額合計÷(1+3%)。按照現行營業稅規定差額征收營業稅的試點納稅人，其應稅行為營業額按未扣除之前的營業額計算。
試點實施后，按規定在確定應稅行為銷售額時，按照有關規定允許其從取得的全部價款和價外費用中扣除價款的，其應稅行為年應稅銷售額按未扣除之前的銷售額計算。
(二)增值稅一般納稅人資格登記程序
1.試點實施前已取得增值稅一般納稅人資格并兼有應稅行為的試點納稅人，不需要重新辦理增值稅一般納稅人登記手續，由主管稅務機關制作、送達《稅務事項通知書》，告知納稅人。
2.試點實施前應稅行為年應稅銷售額未超過500萬元的試點納稅人,會計核算健全，能夠提供準確稅務資料的，也可以向主管稅務機關辦理增值稅一般納稅人資格登記。
3.考慮到在試點實施前，各級稅務機關需要做大量前期準備工作，需辦理增值稅一般納稅人登記的試點納稅人也較為集中，為確保全面推開營改增試點工作的順利實施，“公告”規定由省國稅局(包括省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局)結合工作需要，在試點實施前按照本公告及相關規定采取預登記措施。在試點實施之后，增值稅一般納稅人資格登記應按照《增值稅一般納稅人資格認定管理辦法》(國家稅務總局令第22號)、《國家稅務總局關于調整增值稅一般納稅人管理有關事項的公告》(國家稅務總局公告2015年第18號)及相關規定執行。
(三)相關政策規定的適用
1.年應稅銷售額標準的適用
試點納稅人兼有銷售貨物、提供加工修理修配勞務以及應稅行為的，應稅貨物及勞務銷售額與應稅行為銷售額應分別計算，分別適用增值稅一般納稅人資格登記標準。
2.納稅人選擇按照小規模納稅人納稅的政策適用
增值稅暫行條例及其實施細則和營業稅改征增值稅試點實施辦法中，分別對銷售貨物及提供加工修理修配勞務的納稅人和提供應稅行為的試點納稅人，選擇按照小規模納稅人納稅的適用條件進行了規定，但都未明確兼有銷售貨物、提供加工修理修配勞務以及應稅行為的納稅人如何適用相關政策，公告對此進行了補充，即：兼有銷售貨物、提供加工修理修配勞務以及應稅行為，年應稅銷售額超過財政部、國家稅務總局規定標準且不經常發生銷售貨物、提供加工修理修配勞務以及應稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規模納稅人納稅。
四、發票使用有何規定?
(一)增值稅一般納稅人銷售貨物、提供加工修理修配勞務和應稅行為，使用增值稅發票管理新系統(以下簡稱新系統)開具增值稅專用發票、增值稅普通發票、機動車銷售統一發票、增值稅電子普通發票。
(二)增值稅小規模納稅人銷售貨物、提供加工修理修配勞務月銷售額超過3萬元(按季納稅9萬元)，或者銷售服務、無形資產月銷售額超過3萬元(按季納稅9萬元)，使用新系統開具增值稅普通發票、機動車銷售統一發票、增值稅電子普通發票。
(三)增值稅普通發票(卷式)啟用前，納稅人可通過新系統使用國稅機關發放的現有卷式發票。
(四)門票、過路(過橋)費發票、定額發票、客運發票和二手車銷售統一發票繼續使用。
(五)采取匯總納稅的金融機構，省、自治區所轄地市以下分支機構可以使用地市級機構統一領取的增值稅專用發票、增值稅普通發票、增值稅電子普通發票;直轄市、計劃單列市所轄區縣及以下分支機構可以使用直轄市、計劃單列市機構統一領取的增值稅專用發票、增值稅普通發票、增值稅電子普通發票。
(六)國稅機關、地稅機關使用新系統代開增值稅專用發票和增值稅普通發票。代開增值稅專用發票使用六聯票，代開增值稅普通發票使用五聯票。
(七)自2016年5月1日起，地稅機關不再向試點納稅人發放發票。試點納稅人已領取地稅機關印制的發票以及印有本單位名稱的發票，可繼續使用至2016年6月30日，特殊情況經省國稅局確定，可適當延長使用期限，最遲不超過2016年8月31日。
納稅人在地稅機關已申報營業稅未開具發票，2016年5月1日以后需要補開發票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發票，稅務總局另有規定的除外，如《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第 18號)規定：小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得申請代開增值稅專用發票。本條規定并無開具增值稅普通發票的時間限制。
五、增值稅發票開具有何規定?
(一)稅務總局編寫了《商品和服務稅收分類與編碼(試行)》(以下簡稱編碼，見附件)，并在新系統中增加了編碼相關功能。自2016年5月1日起，納入新系統推行范圍的試點納稅人及新辦增值稅納稅人，應使用新系統選擇相應的編碼開具增值稅發票。北京市、上海市、江蘇省和廣東省已使用編碼的納稅人，應于5月 1日前完成開票軟件升級。5月1日前已使用新系統的納稅人，應于8月1日前完成開票軟件升級。
(二)按照現行政策規定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發票的(財政部、稅務總局另有規定的除外)，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，通過新系統中差額征稅開票功能，錄入含稅銷售額(或含稅評估額)和扣除額，系統自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動打印“差額征稅”字樣，發票開具不應與其他應稅行為混開。
《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》規定：試點納稅人提供有形動產融資性售后回租服務，向承租方收取的有形動產價款本金，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。試點納稅人提供旅游服務，可以選擇以取得的全部價款和價外費用，扣除向旅游服務購買方收取并支付給其他單位或者個人的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團旅游企業的旅游費用后的余額為銷售額。選擇上述辦法計算銷售額的試點納稅人，向旅游服務購買方收取并支付的上述費用，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。
(三)提供建筑服務，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在發票的備注欄注明建筑服務發生地縣(市、區)名稱及項目名稱。
(四)銷售不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在發票“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼(無房屋產權證書的可不填寫)，“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產的詳細地址。
(五)出租不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在備注欄注明不動產的詳細地址。
(六)個人出租住房適用優惠政策減按1.5%征收，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，通過新系統中征收率減按1.5%征收開票功能，錄入含稅銷售額，系統自動計算稅額和不含稅金額，發票開具不應與其他應稅行為混開。
(七)稅務機關代開增值稅發票時，“銷售方開戶行及賬號”欄填寫稅收完稅憑證字軌及號碼或系統稅票號碼(免稅代開增值稅普通發票可不填寫)。系統稅票號碼是指稅收征管系統自動賦予的稅票號碼。
(八)國稅機關為跨縣(市、區)提供不動產經營租賃服務、建筑服務的小規模納稅人(不包括其他個人)，代開增值稅發票時，在發票備注欄中自動打印“YD”字樣。
六、擴大取消增值稅發票認證的納稅人范圍是什么?營改增試點納稅人是否需要認證發票?
(一)為認真落實《深化國稅、地稅征管體制改革方案》有關要求，進一步優化納稅服務，完善稅收分類管理，稅務總局決定自2016年3月1日起對納稅信用A 級增值稅一般納稅人取消增值稅發票認證(包括增值稅專用發票、貨物運輸業增值稅專用發票、機動車銷售統一發票，下同)。為保障營改增順利實施，稅務總局決定將取消發票認證的納稅人范圍，擴大到納稅信用B級增值稅一般納稅人。
(二)2016年5月1日新納入營改增試點的增值稅一般納稅人，2016年5月至7月期間不需增值稅發票認證，登錄本省增值稅發票查詢平臺，查詢、選擇用于申報抵扣或者出口退稅的增值稅發票信息，未查詢到對應發票信息的，可進行掃描認證。2016年8月起按照納稅信用級別分別適用發票認證的有關規定。
七、金融機構納稅事項有何規定?
原以地市一級機構匯總繳納營業稅的金融機構，營改增后繼續以地市一級機構匯總繳納增值稅。
同一省(自治區、直轄市、計劃單列市)范圍內的金融機構，經省(自治區、直轄市、計劃單列市)國家稅務局和財政廳(局)批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管國稅機關申報繳納增值稅。
八、原兼營增值稅、營業稅業務享受小微企業優惠政策的納稅人，如何享受小微企業增值稅優惠政策?
增值稅小規模納稅人應分別核算銷售貨物，提供加工、修理修配勞務的銷售額，和銷售服務、無形資產的銷售額。增值稅小規模納稅人銷售貨物，提供加工、修理修配勞務月銷售額不超過3萬元(按季納稅9萬元)，銷售服務、無形資產月銷售額不超過3萬元(按季納稅9萬元)的，自2016年5月1日起至2017年12 月31日，可分別享受小微企業暫免征收增值稅優惠政策。
無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。
這里雖是無償登記在本企業，不是轉讓給其他企業，因此不需要視同銷售。
在2016 年 5 月 1 日后，該登記行為屬于房地產開發企業以自建的方式取得的不動產，如果在會計制度上按“投資性房地產”核算，此時進項稅額在開發產品時已經全額抵扣了，對進項稅額不需會計處理。在登記時如果在會計制度上按固定資產核算的,應比照國家稅務總局公告2016年第15號第五條： 購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉用于不動產在建工程的，其已抵扣進項稅額(僅限于購進貨物和設計服務、建筑服務)的40%部分，應于轉用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。
2014年12月5日-6日，由《施工企業管理》雜志社聯合北京天揚君合稅務師事務所舉辦的“施工企業‘營改增’應對策略與實務操作研討會”在浙江杭州順利舉行。
靳編輯