2016：“三調(diào)”樓市透出新走勢

發(fā)布日期：2016-12-23來源：中國建設(shè)報編輯：伏牛山

[摘要]

　　 12月13日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，繼10月份之后，11月份全國商品住宅銷售面積和銷售金額增速再度雙雙回落。重點城市房地產(chǎn)市場成交呈集體降溫之勢。

　　 2016年，在多地房價出現(xiàn)非理性上漲之際，熱點城市開啟調(diào)控，9個月內(nèi)三調(diào)樓市：3月開始陸續(xù)在一二線城市提高二套房首付比例，升級“限外令”、“限價令”等；國慶前后，全國20多個城市集中重啟限購、限價、限貸，整頓規(guī)范樓市秩序；11月以來，超過10個城市繼續(xù)收緊調(diào)控，提高購房資格或貸款門檻等。

　　 嚴(yán)控之下樓市透出哪些新走勢？

　　 房價：漲幅收窄，大城市和中小城市明顯分化

　　 2016年，“恐慌式搶房”在多個城市蔓延，全國樓市成交量價齊升。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～11月份，全國商品住宅銷售面積同比增幅近25%，銷售金額增長接近40%。

　　 10月份70個大中城市中，新建商品住宅價格同比上漲的城市有65個，占比超過九成；而在去年年底，這一比例僅為三成。

　　 伴隨著樓市虛火上升，調(diào)控也逐漸加碼。從3月份開始到11月底，樓市調(diào)控歷經(jīng)三輪調(diào)控。首先，上海和深圳等一線城市，以及南京、蘇州、廈門等城市提高購房門檻和貸款門檻。國慶前后，全國20多個城市密集出臺調(diào)控措施，通過限購、限價、限貸、整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等進(jìn)行調(diào)控；11月以來，杭州、武漢和深圳等10多個城市在此前基礎(chǔ)上進(jìn)一步收緊了樓市政策，進(jìn)一步提高購房資格或貸款門檻。

　　 密集的調(diào)控政策逐漸扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場預(yù)期。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，11月全國重點城市樓市成交環(huán)比下跌超過20%。一線城市成交全面下滑，15個二線城市中有10個下跌，其中杭州、蘇州和南京的跌幅均超過50%。

　　 房價漲幅也持續(xù)收窄。中原地產(chǎn)研究發(fā)現(xiàn)，從市場價格看，多地都明顯出現(xiàn)了前期虛高價格的二手房房源大幅降價的現(xiàn)象。其中，深圳二手房價連續(xù)2個月下調(diào)，南京二手房價出現(xiàn)19個月以來首次下調(diào)。

　　 業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在因城施策的政策框架下，大中小城市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)明顯分化。穆迪副總裁曾啟賢預(yù)計，2017年熱點城市雖然需求暫時受抑，但住房供應(yīng)短缺的局面難以在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)，因此房價繼續(xù)上漲的壓力仍然存在。但隨著成交回落，未來整體房價漲幅將逐步收窄。

　　 去庫存：效果顯著 分化加劇

　　 國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月末，商品住宅待售面積40457萬平方米，比10月末減少582萬平方米，同比下降8.2%。

　　 瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，2016年去庫存效果顯著，但市場分化明顯。“當(dāng)前三四線城市的存量情況分化明顯，有相關(guān)產(chǎn)業(yè)依托和靠近一線城市的多數(shù)城市對人口有一定的吸引力，房地產(chǎn)市場需求旺盛。如東莞、惠州、昆山和廊坊等三四線城市的庫存去化周期已在15個月以內(nèi)。而多數(shù)東北、中西部三四線城市則由于過去幾年盲目供地開發(fā)，一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴(yán)重問題，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存消化周期在22個月以上，壓力依然不小。”

　　 新城控股高級副總裁歐陽捷表示，“在分化加劇中去庫存”依然是2017年樓市“主旋律”。2017年樓市調(diào)控的首要任務(wù)仍是去庫存，三四線城市由于庫存壓力高企，市場表現(xiàn)依然疲軟，預(yù)期未來較長時間內(nèi)政府都將維持寬松政策。目前庫存壓力較大、房價仍下跌的城市，在去庫存政策刺激下成交量或有望提升。

　　 去杠桿：銀行普遍收緊房貸額度

　　 與往年樓市反彈有所不同的是，今年部分城市房價暴漲、地王頻出，與金融杠桿的撬動關(guān)聯(lián)密切。

　　 2016年房地產(chǎn)市場供需兩端加杠桿現(xiàn)象顯著。央行最新數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度人民幣新增貸款增加10.16萬億元，同比多增2558億元。其中個人住房貸款累計新增3.63萬億元，同比多增1.8萬億元，增幅接近50%。部分購房者不僅將信貸杠桿用到極致，還利用首付貸等違規(guī)金融手段購房，進(jìn)一步推動了房價上漲。

　　 筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年房價上漲較快的城市，包括其周邊輻射區(qū)域均出現(xiàn)貸款約束性政策。如20余城出臺的調(diào)控政策中，多數(shù)降低了最高貸款成數(shù)及額度，并重啟限貸政策。上海等熱點城市擴(kuò)大了二套房的認(rèn)定范圍，只要曾有貸款記錄就認(rèn)定為二套房，同時還提高了二套房的公積金貸款利率。

　　 此外，從銀監(jiān)會到地方商業(yè)銀行，目前已普遍開始收緊房貸額度。如上海要求銀行審慎評估借款人家庭償債能力，防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規(guī)進(jìn)入土地市場等。

　　 中信證券預(yù)測，2017年國內(nèi)銀行可能將控制房貸增速，有選擇性地放貸。中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，本輪限貸政策將快速抑制熱點城市房價上漲態(tài)勢，一旦房貸額度收緊，部分房企將以價換量，很多城市將可能出現(xiàn)房價下調(diào)。

　　 土地市場：高價地出現(xiàn)頻率明顯衰減

　　 今年以來，高總價、高單價、高溢價率的“三高”地塊頻現(xiàn)，地價高于周邊房價現(xiàn)象普遍。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，今年全國土地溢價率超過100%的高價地超過240宗，為上一個“地王高峰”2013年的3倍之多。

　　 國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～11月，全國土地成交價款7777億元，同比增長21.4%。前50大城市中有10個城市賣地金額同比翻倍，50大城市樓面價均價漲幅高達(dá)43%。

　　 綠地集團(tuán)一位高管表示：“往年開發(fā)商拿地基本都是靠自有資金和開發(fā)貸款，今年首次出現(xiàn)拿地‘配資’現(xiàn)象。寬松的貨幣環(huán)境導(dǎo)致土地市場資金過剩，不少城市地價泡沫明顯。”

　　 一位開發(fā)商坦承，“2017年樓市銷售不會像今年一樣火爆是大概率事件，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題。對于溢價率超過100%的項目來說，如果房價在未來1～2年內(nèi)漲幅上不去，其資金鏈風(fēng)險就很大。”

　　 目前，調(diào)控政策在土地市場已初步見效。由于政府供地條件愈加嚴(yán)苛，房企競地也趨于謹(jǐn)慎，高價地出現(xiàn)的頻率近期明顯衰減。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月底以來，全國地王數(shù)量明顯減少。總價在10億元以上、溢價率超過100%地塊，在10月僅出現(xiàn)17宗，11月只有15宗，為8～9月的1/3。受訪的開發(fā)商均表示，受到整體政策環(huán)境的影響，未來拿地將更加理性。

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